面臨新一輪調控風暴的樓市，面對需求日漸疲軟的市場，投資早已不是以往遍地黃金的局面，必須要有新主張，出奇方可制勝。

　　我們發現，當全球流動資金都處於積極尋找投資對象的狀態時，買房置業不僅是中國民間資本青睞的方向，也同樣是海外投資資金追逐的目標。
 
    儘管面臨宏觀調控，但受到較為優良的投資回報率的吸引，外資流入中國樓市的熱情依舊高漲；相應的，儘管海外房地產 市場也有波動，但國內資金“出海”買房的勢頭已經隱隱顯現……

　　彼此對逐、交叉換位的遊戲正在上演。

　　一場因資金充裕而致的境內外樓市遊資對逐，正在悄然上演，並有繼續的可能。

　　外資：政策限制下仍加碼

　　在2006年的中國房地產市場，宏觀調控毫無疑問是個核心的話題。其中對於外資管理的規範性政策（即去年7月出臺的《關於規範房地產市場外資準入和管理的意見》，也稱171號文），曾一度被視為終結外資炒樓的利刃。然而，後“171”時代，外資“攻城略地”的步伐似乎並未有任何減緩的跡象，除了北京等地硬性暫停外資購房外，各地外資仍成群結隊殺入中國市場。

　　地產投資機構仲量聯行發佈的《全球上半年國內地產投資情況報告》指出，2006年1至6月，流入中國內地房地產行業的跨境資本高達27.7億美元，佔同期中國房地產投資總額的58%。商業地產分析師林戈認為，“限外令”僅從“落地”註冊公司的角度將外資投資房地產納入了監管層視野，又在結匯方面給出了一定限制，對於資金實力強，且原本就已經在華有分支機構的外資投資機構而言，基本沒有政策限制。

　　於是，到了下半年，市場看到的是外資走出短期觀望後以更大熱情開始了收購之路。

　　越來越多的外資投資者信心來自於對內地房地產市場的長線看好。“限外令”出臺後，一些單純炒房套利的中小投資者漸漸淡出內地市場，“一方面是他們預感到了短期政策性風險，一方面也是看到了人民幣升值 並非如想像般快速。”一位分析人士稱。

　　但是，大量實力強勁的海外機構卻看到了更大的機會。“當中國處於宏觀調控，市場對房地產業不太看好，我們趁機買入物業，結果顯然會佔到先機。”一位外資投資機構人士稱。

　　2006年外資投資房地產的另一個趨勢是對內資房地產公司的收購和合作。在《財經》雜誌2007年年會上，渣打銀行直接投資部相關人士透露，渣打買下當年在內地第三家房地產公司的股份，此前，渣打聯合摩根士丹利於6月以5000萬美元的價格收購世茂房地產股份，後又斥資4800萬美元收購綠城股份。

　　專家表示，在資本為王的房地產時代，手中持有大量資金的海外投資者一定會繼續加大在增持公司資產方面的投入。而這種兼併整合又會加劇“大魚吃小魚”的行業洗牌。

　　內資：民間資本海外置業

　　從中國台灣、中國香港到洛杉磯、溫哥華到倫敦，中國富豪在內地以外置產的觸角一路延伸。

　　去年下半年，一個由上海某研究機構組織的台灣看房團成立，旨在組織國內投資者到台灣選房看房。看房團的組織者向記者介紹，在台灣旅遊業發達的前提下，也確有不少內地投資者表示希望考查台灣房地產租售市場，置業後以持有出租的方式進行長期經營。

　　另外，大批的內地富豪因自住和工作需要開始海外選房之路。有業內人士透露，大陸富豪在海外擁有的房產數量正在增加，但其中也不乏以“轉移不當財產”為目標的置業行為。但是，其中大多數投資屬於民間資本看好海外不動產市場增值而進行的投資行為。

　　“隨著持續上漲的美國等房地產市場開始進入理性回歸階段，這些海外投資房產的民間資本可能會有所回頭。”分析人士稱。內地資金選擇海外置業還需要做足很多功課，比如，除自住外，如果是轉手出售，則需要詳細了解短期房價走勢，如果是長期持有，物業距離太遠的限制也會對日常收租管理造成相當大的障礙。

　　正因如此，去年年底的台灣看房團行程不了了之。台灣某財經媒體分析師向記者表示，這些內地購房到台灣投資性置業的可能性很小，最終，很多人本著隨團到台灣旅行的目的加入看房團，組織者則認為已經失去了赴臺的實際意義。

　　逐利遊資：固守樓市

　　2006年是中國房地產業興起大風大浪的一年，受宏觀調控影響，一些非理性投資行為已經漸漸淡出了這個市場。但是，不可否認，存留在這一投資領域的資金仍然四處遊走，一些機構投資者甚至個人投資者的熱情並非完全消失。

　　而今年年初，中央金融機構的高層人士對外表態，稱對內地流動資金過剩情況仍感到擔心。有專家分析，加息及提高存款準備金率將繼續成為收緊資金流動性的工具。但戴德梁行一位分析師卻表示，人民幣 持續升值預期仍會吸引越來越多的投資者進入這個市場，“儘管由於國內投資熱點城市如上海、北京等地的優質物業已愈來愈少，投資回報可能會因為成交金額提高而下降。但由於不動產相比于股市更具保值功能的特性，一些資金實力強，能夠經得起長線持有的資金主體仍不會放棄這塊大蛋糕。”

　　受制于2007年中國可能出現更為嚴格的限制資金流動性的宏觀經濟調控策略，外資在華選擇投資的方向可能略有改變，比如收購一些表現欠佳的物業包裝重售，或轉移至其他發展潛力較大的二線城市等。“一方面是人民幣升值預期下海外投資繼續涌入，一方面國內投資領域的限制可能促使民間資本海外投資的加劇。”分析人士稱。
 
　　來源：上海證券報  于兵兵