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首富過山車背後的“琱j模式”
華夏經緯網   2017-10-11 09:17:31   
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  首富過山車背後的“琱j模式”

  來源:中國新聞週刊    文/熊穎

  2017年9月18日,福布斯數據顯示,許家印身價增至391億美元,略高於馬化騰和馬雲,再一次成為中國首富。

  之所以說“再一次”,是因為2009年11月,許家印也曾登頂首富寶座。

  不過此次許家印“首富之位”還沒坐穩,隨著尾盤琱j股價衝高回落和騰訊股價的小幅上漲,幾個小時後馬化騰以388億美元的身價再回榜首。

  透過許家印兩次登頂又兩次回落的首富過山車,可以看出,琱j的商業模式並非一成不變,從低谷期的特價銷售,到擴張期的瘋狂圈地,再到成熟期“三低一高”的模式轉型以及多元化的輕資產佈局,“琱j模式”漸隱漸現。

  “特價模式”讓利回血

  許家印第一次和“首富”聯繫在一起是2009年冬天。

  2009年11月5日,琱j在香港聯交所正式上市。當天收盤,琱j市值達到705億港元,琱j總裁許家印也憑藉68%的持股將479.49億港元(約合人民幣422億人民幣)收入囊中,首次成為中國首富。

  不過,這個首富之位來得有些遲,2008年許家印本有機會坐在這個位置。2007年,琱j啟動IPO計劃,當時業內人士預測,如果琱j在香港上市成功,許家印將有可能成為中國的新一任首富。之後反轉的劇情是,2008年3月20日,土地儲備量位居全國第一的琱j集團在香港首次公開發行股票遇冷擱淺,許家印的首富之路也因此中斷。

  IPO計劃失敗後,琱j資金鏈幾近崩潰,不少業內人士甚至直接將其與“死亡”掛鉤。不過“被收購”“被倒閉”的琱j隨即拿出業績打臉“吃瓜群眾”,2008年琱j實現銷售收入118億元。

  中國房地產指數系統秘書長、搜房控股有限公司董事長莫天全曾公開表示,2008年下半年全國主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑。在樓市遇冷的大背景下,琱j這場“業績爭奪戰”打得並不容易。

  為了挽救資金鏈、回籠資本,琱j地產開啟“特價模式”。2008年國慶期間,琱j地產在全國12個核心城市的18個精品樓盤同時開盤,並予以“八五折”特價銷售。而這一“讓利策略”讓琱j在國慶黃金周短短七天時間內取得了50億元銷售業績,佔2008年全年業績的42.37%,成為資金鏈回血的第一大功臣。

  2009年3月5日,參加完全國兩會政協聯組會議的許家印在媒體圍堵時回應琱j資金鏈問題,“去年一季度,琱j計劃上市,但受到金融危機影響延緩了,120億~150億的融資計劃沒有實施,對企業有很大的影響,琱j因此比別的房地產企業多了一個寒冬。”隨後許家印話鋒一轉,“但對於琱j來說,最冷的寒冬已經挺過去了。”

  接下來迎接琱j的是“柳暗花明又一村”。沉寂了一年的琱j捲土重來,2009年重啟IPO。此次的上市之路,琱j走得尤為順利,截至公開認購時,琱j保證金認購額高達38.6億元,較其招股首日超額近五倍。

  一年時間,從跌入谷底到重新登頂,無論是上市還是成為首富,對琱j和許家印來說都不是易事。

  高負債下的“圈地運動”

  琱j的關鍵詞有很多,而最讓人印象深刻、出現頻次最高的有兩個:一個是高土儲;另一個是高負債。

  2006年,琱j引入美林、德意志銀行等多家國際知名投資機構約10億美金的投資後,開始瘋狂“圈地”。到2008年,琱j從偏安廣州一隅到全國22個城市,土儲面積增至4600萬平方米,翻了8倍。而彼時,各大房企放緩拿地速度,2008年,碧桂園的土儲面積稍遜琱j,為4439萬平方米;富力地產土儲面積2537萬平方米、萬科土儲面積2281萬平方米,均約為琱j土儲面積的一半。

  然而,2008年土儲面積的成倍增長,于琱j而言只是開始。

  琱j在之後的“圈地運動”中顯得更加果敢。2010年,房企拿地基本處於停滯狀態,消耗庫存是房企間達成的無聲默契。而這個時候琱j反其道行之,大手筆買買買,成為房企中的“一股清流”。2010年,琱j土儲面積再次翻番達到9600萬平方米,不但成為了全國最大的“地主”,還比土儲面積位居第二的綠地集團高出一倍。

  伴隨高土儲一同到來的還有高負債。2008年琱j負債合計199.39億元,而這一數字在2009年為499.14億元,2010年漲至830.86億元。雖然高負債在房地產行業已成常態,但每年負債額幾乎成倍增長的房企卻僅琱j一家。

  高負債一方面有利於房企抓住機會快速擴張;另一方面也容易給企業帶來“資金鏈緊張”的沉重打擊。然而讓公眾不解的是,2008年IPO失敗後,琱j資金鏈幾近斷裂,已經在高土儲上“栽了跟頭”的琱j為何還打算在同一個地方摔兩次。

  琱j對“圈地”的熱情在房企中顯得有點特立獨行甚至一意孤行。不過時間證明琱j的眼光確實獨到,隨後各大房企加入圈地熱潮、“地王”頻現,而琱j卻早已憑藉先發優勢低成本購入大量土儲。

  易觀智庫房企中心研究總監嚴躍進告訴《中國新聞週刊》,“土地儲備是衡量上市房企的一個重要指標。所謂“巧婦難為無米之炊”,土地是最基本的投資生產要素”,而這一道理,琱j2006年就已經參透,是最早一批具有土儲意識的房企。

  俗話說,“捨不得孩子,套不到狼。”2017年6月30日,琱j土儲面積達到2.76億平方米,且今年上半年新增土儲就超過6000萬平方米,遙遙領先其他房企;此外,琱j負債合計13248億元,幾乎相當於同行萬科和碧桂園上半年的負債總和。

  在高土儲和高負債的策略下,地產行業起步較晚的琱j一路狂奔。2016年,琱j土地儲備、銷售金額、資產規模、營收規模均超萬科,最終成為龍頭老大。

  今年以來,琱j股價更是持續走高,7月27日許家印資產凈值超過萬達集團董事長王健林,成為國內地產首富;9月18日,琱j股票漲至27.75港元,再創歷史新高,許家印也因此成為中國首富。

  向低負債輕資產轉型

  高土儲和高負債給琱j帶來高增長的同時也帶來了高風險,已經做過“老大”的琱j決定放慢步伐、穩健發展。“求變”是琱j2017年給自己的新標簽。

  2017年8月28日,琱j在中報奡ㄗ鴗T個轉變:一是從“規模型”發展戰略向“規模+效應型”發展戰略轉變;二要從高負債、高杠桿、高週轉、低成本的“三高一低”向低負債、低杠桿、低成本、高週轉的“三低一高”發展模式轉變;三是完成“房地產業”向“房地產+服務業”轉變。

  三大轉變,並不是琱j的隨心起意,一直都在“等風來”的琱j終於迎來了自己轉型的時機。

  2017年上半年,琱j合約銷售達人民幣2240.9億元,合約銷售建築面積為2475.1萬平方米;同時,琱j實現收入1879.8億元,較去年同期上升114.8%,實現凈利潤231.3億元,較去年同期上漲224.4%,股東應佔利潤188.3億元,較去年同期上漲832.2%。亮眼的業績為琱j的戰略轉型做足了準備工作。

  從“三高一低”向“三低一高”的轉變是琱j最為重視,也最下功夫的一個。2017年上半年,琱j提前完成了共計1129.4億元的永續債贖回工作,既是琱j降低負債的決心,也是其轉變邁出的第一步。

  接下來琱j要走的“第二步”“第三步”還有很多,就像負債不是一天堆積而成的,琱j的“減負”工作也只能循序漸進。為此,琱j準備在2017年7月至2020年6月,將土儲總量控制在每年負增長5%~10%;力爭在2020年6月30日將負債率將至70%左右。

  如果說“三低一高”模式對負債率提出的要求僅僅停留在一個模棱兩可的數字上,那從“規模型”發展戰略向“規模+效應型”發展戰略的轉變,就為降低負債指明瞭具體的操作方向:一方面,適度降低土儲規模以減少土地款支出,以審慎、務實的策略在必要地區補充優質土地儲備;另一方面,通過收購兼併、合作開發等項目獲取方式為下階段拓展項目。

  不過琱j要想在2020年實現這一目標並不是其在中報堻W劃的那麼簡單。伴隨房企股價高漲的,還有對房地產前景的不看好,琱j未來將要面對的絕不僅僅只有“高負債”和“高土儲”這兩大包袱。

  琱j的轉型不僅僅停留于房地產,還意味著更多元化的發展,而多元化的目的是為了幫助琱j實現輕資產。不光是琱j,越來越多的房地產企業走上了多元化的發展道路,比如萬達的“去地產”模式、地產+金融、地產+旅遊的多重組合方式。

  琱j的“房地產+服務業”,加的也是多元化。琱j在其2017年中報提到,2016年集團完成了以地產為基礎、金融、健康為兩翼、文化旅遊為龍頭的多元化產業佈局,完成了由“房地產業”向“房地產+服務業”的轉型。

  不過琱j的多元化究竟能給琱j帶來多少收益仍是一個未知數。至少以目前的現狀來看,琱j冰泉18億元出售、琱j文化從新三板摘牌,琱j淘寶掛牌新三板以來4年半虧損超30億元,琱j想要通過多元化來實現輕資產可能並不樂觀。

 

責任編輯:李欣

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