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500萬在北京能買到什麼房?
華夏經緯網   2018-07-13 09:12:48   
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  城區老舊二手房成交價集中在500萬-600萬元 低總價難覓普通商品房

  500萬在北京能買到什麼房?

  “大多數購房人在確定買房預算後,率先面臨的問題就是,是選擇新房還是二手房?此前,受樓市供應結構影響,北京樓市低總價新房供應量持續低位運行,手持500萬-600萬元的預算,購房人在新房市場選擇並不多。近期,大批限競房集中入市,限房價、競地價政策出臺前出讓的部分地塊也即將入市銷售,其中不乏低總價、高品質的中小戶型產品。500萬-600萬元的預算,除了城區的老舊二手房,在目前的市場上能買到什麼樣的新房?購房人又該如何選擇?”

  500萬 城區老舊二手房主流成交價格

  2018年上半年,北京新房新增供應降至歷史低位,大量置業需求涌向二手房市場。據我愛我家(6.110, 0.00, 0.00%)市場研究院統計,2018年上半年北京全市二手住宅網簽總量為76640套,環比2017年下半年增長57.6%,同比2017年上半年下降10.9%,在半年走勢上結束了2017年的兩連降,走出了半年不足50000套的低谷。

  在成交戶型結構上,據我愛我家市場研究院數據統計,2018年上半年,北京二手住宅交易中一居室佔21.9%,兩居室佔55.7%,三居室的佔比為20.9%,兩居室仍是交易的絕對主力,佔比超過五成。根據鏈家網給出的5月北京二手房參考均價62459元/平方米,80平方米左右的兩居,總價區間基本在500萬元。不過,這個總價,如果在城區,選擇的局限性很大。

  近幾年,朝陽、海淀、豐臺仍舊是北京二手房成交“大戶”。三區的成交量佔比位於全市前列。在北京二手房成交量最大的朝陽區,500萬-600萬元的二手房,成為市場的主力軍。

  《廣廈時代》在東四環周邊的二手房仲介調查發現,總價在500萬元左右的兩居室是成交週期較短的一類房源,但大多落成年代較久。以位於四惠東的興隆家園為例,5月底成交的一套90平方米西南朝向的兩居,2005年入住的房源,成交總價510萬元,成交週期僅一個月。

  而在類似區域,想要買次新的二手房,購房成本就要高出不少。距興隆家園不遠的天鵝灣小區,物業管理等方面在同時期的小區中並不算出色,但入住時間晚,小區整體規劃品質相比興隆家園要高出不少,而價格也相差甚遠。以天鵝灣的主力戶型87平方米兩居為例,單價就可以到90000元/平方米以上,總價已經進入800萬元的區間範圍內。

  思源地產市場發展部副總經理郭毅表示,500萬-600萬元的二手房基本要麼位置遠、要麼面積小,戶型規劃不合理。如果是次新房,面積相對比較合理,位置又比較好,有一定品質的,總價在這個區間的房源很少,要想具備這些條件基本都要在800萬-1000萬元這個區間了,五六百萬元對應的基本是老舊二手房。

  限競房大都符合預算 普通新房選擇少

  500萬-600萬元,這個預算在二手房市場雖然有不少選擇,但可選房源類型卻比較單一,而退回到新房市場呢?這個預算能夠買到什麼樣的新房?

  在限競房開閘前,北京新房市場滿足這個區間段的房源十分有限。由於此前限競房政策尚未最終落地,北京新房市場供應長期低位運行。據我愛我家市場研究院數據統計,其中5月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供應量更是刷新了十年來的歷史最低紀錄,僅為368套,僅次於可追溯到的2005年2月的316套。在這樣的整體市場供應情況下,曾經低總價房源集中的幾個板塊,都已經難覓500萬元這一價格段的新房。

  以過去兩年有集中供應的門頭溝為例,由於單價的攀升和區域供應結構的變化,500萬元這個價格段的新房,在門頭溝現在已經成了稀缺產品。《廣廈時代》了解到,目前門頭溝在售的幾個項目都以大戶型為主,總價區間段已經攀升至700萬元以上。

  由於供應量少,少數幾個符合這個預算的項目,一入市就受到了購房人的關注。近期,位於昌平南邵站附近的純新盤招商都會中心首次開盤,雖然地塊不受價格、面積的限制,但項目仍選擇以88平方米的三居作為主打戶型。500萬元的總價,在近期北京的純商品房中並不多見,全明通透戶型,整體空間佈局合理,有明確的動線設計,相比老舊二手房,如今的新房戶型設計上的優勢極為明顯,對於購房人家庭結構的變化也進行了充分的考慮。

  除該項目之外,同位於昌平的領秀慧谷、公園悅府,位於石景山的中海寰宇天下,順義的中海國際城等項目,近期都有產品在售,如果只想買普通商品房的購房人,可以重點關注。

  另一方面,正在集中入市的限競房是手握500萬元左右預算的購房人,入手新房的主要選擇。從目前出讓的限競房地塊看,除了西城、海淀、豐臺少數幾個內城地塊外,其他土地都有500萬元這個區間的房源供應。此前首次開盤即售罄的瀛海府,即滿足這一價格條件。

  《廣廈時代》統計發現,目前已經確定案名的25個限競房中,共有15個單價在45000元/平方米以上,除西城、海淀、豐臺三個價格較高的項目為,大部分都可以提供500萬元這一區間段的房源,其中多個項目都將在近期陸續入市。

  限競房變現週期長 價格仍有大優勢

  手握這個預算,購買新房,限競房和普通商品房該如何選擇?

  有業內人士指出,在一些熱點區域,限競房的價格優勢是十分明顯的。像限競房首輪開盤的瀛海府,其所在的區域內純新商品房項目價格基本都在65000元/平方米以上,相較52449元/平方米的銷售均價,瀛海府在價格上有很大優勢。

  而在近幾年新興的高端住宅聚集區孫河,瑞悅府等限競房不到7萬元的均價也極具優勢。而且,在這些高端住宅的聚集區,如果不選擇限競房,也幾乎沒有中小戶型可以選擇,限競房可以說給了剛需購房者進入這些熱點區域一個機會。

  不過,購房人購買限競房,仍然有很多賬要提前算清。根據北京市最新出臺的《關於加強限房價項目銷售管理的通知》,即使不被轉成共有產權房,限競房應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後滿5年方可上市交易,這個週期對於很多購房家庭,必須要在購房前考慮清楚。

  郭毅指出,在限購時代,購房人在購房時必須考慮到家庭的成長性。目前的政策對限競房這種房源的流通週期鎖定,至少要在8年。如果說購房者覺得自己在未來的8年當中收入能夠有比較大的提高,家庭的結構有可能會改變,比如說要生孩子,或者要生二胎,或者將來父母可能年齡大了,需要接到身邊來照顧的話,那考慮到未來家庭人口的變化會需要更大面積的住房,同時隨著自己收入的提升需要賣舊買新的話,那最好還是選擇普通商品房。

  反之,如果購房人認為自己的家庭結構很穩定,收入也很穩定,對目前限競房主流提供的90平方米左右的小三居、140平方米左右的小四居產品感覺比較滿意,未來8年到10年可能並不想換房,那限競房就是目前市場上比較好的選擇。

  北京部分500萬左右一套的在售項目

  和悅華錦

  地址:大興亦莊博興八路與興海一街交叉口西南側

  戶型:90平方米三居、130平方米四居

  價格:均價52695元/平方米

  大興區可謂是限競房最為集中的區域,亦莊、舊宮、瀛海、黃村……多個近幾年置業的大熱板塊均有待入市的限競房。區域內已經定下案名的項目大多都分佈在南五環外,和悅華錦、萬和斐麗、瀛海府、首開保利熙悅林語、首創遠洋禧瑞天著……品牌開發商幾乎在這兒聚齊了,在價格和地段已經限定好的命題作文中做文章。

  此前,瀛海府的開盤售罄給足了區域開發商信心,未入市的幾個項目也都匯集了購房人很高的關注度。其中,由保利、首開、金地三大開發商聯手打造的和悅華錦的動向就一直備受關注。

  在地段上,和悅華錦位於亦莊河西板塊,西北側3公里即是南城開發商最愛提及的南海子公園,同時項目南側、西側也都有規劃公園分佈。在商業配套上,和悅華錦可以享受到亦莊現有的各類成熟商業配套,同仁醫院南院距項目3.5公里,醫療配套方面也不需要擔心。此外,項目周邊有兩塊待建設體育用地,預計未來還會引入較高水準的體育配套。在購房人最關心的教育配套上,和悅華錦與12年制的人大附中一街之隔,周邊還有亦莊實驗中學、實驗小學、幼兒園等完善教育配套。

  外部硬體是所有項目共有的,在項目自身條件上,和悅華錦擁有目前這幾個項目中最低的容積率1.8,在居住舒適度上有一定優勢。在戶型設計上,和悅華錦同時配置了限競房最愛的90平方米三居及130平方米四居。

  90平方米三居戶型南北通透、格局方正,明廚明衛,佈局合理。戶型配置了南向客廳、獨立書房,居住舒適度較高。不過,受面積限制,衛生間面積略顯跼踀。而130平方米的四居戶型則功能更為齊全,客廳面寬可達4.3米,可以滿足全家庭生活需要。

  按照出讓的限價,和悅華錦90平方米三居戶型總價在474萬元左右,而130平方米四居總價為685萬元左右,購房人可以根據自己的購房預算進行選擇。

  華潤理想國

  地址:昌平北七家鎮立湯路與北清路交叉點向東800米北清路南側

  戶型:90-120平方米三居,140平方米四居

  價格:49520元/平方米

  目前北京樓市有大量項目集中供應的板塊中,北七家的存量肯定位居前列。限競房、共有產權房、普通商品房在北七家均有分佈,尤其是共有產權房和限競房,未來將會在北七家同場競技。

  目前北七家的限競房地塊分別有三個,華潤理想國、和悅華璽及北辰金隅限競房地塊。由於案名確定得早,對外早有宣傳,華潤理想國已經匯聚了大量有意在京北置業的購房人。

  北七家的幾個項目之間距離很近,可享受的區域配套基本一致。在交通方面,主要依靠北清路和立湯路出行,軌道交通主要是地鐵5號線,這些線路目前交通壓力都比較大,雖然交通方便,但擁堵在所難免。在商業配套方面,目前北七家基本無成規模的商業配套,主要依靠向南的天通苑板塊。

  未來該區域萬科翡翠公園將配建8萬平方米的商業綜合體,同時昌平還將有多個新的商業綜合體投入建設和使用。在自身內部配套上,華潤理想國將自建3400平方米公立幼兒園,園區內還規劃了針對業主的康養中心,滿足多代同堂的全家庭結構需求。同時,項目內部還會有兒童主題樂園、植物園、運動場等各項配套,讓業主可以享受理想生活。

  在戶型設計上,華潤理想國主推三種戶型,90平方米三居、120平方米三居及140平方米四居。90平方米三居戶型與限競房主流戶型區別不大,依然是在有限的面積範圍內提供更多的功能空間,而120平方米的三居戶型則主要照顧到了居住舒適度,三室兩廳兩衛的設計,方便全家庭結構的家庭居住,南向雙主臥,提升居住的舒適度與實用性。

  按照項目49520元/平方米的限價,90平方米三居戶型總價約為450萬,120平方米的三居戶型總價約為600萬元,購房人可以根據自己的預算選擇。據了解,項目將會在近期開盤,並一次性推出全部房源。

  瑞悅府

  地址:朝陽黃康路北側孫河地鐵站西500米

  戶型:90平方米三居、疊拼

  價格:67516元/平方米

  在眾多限競房中,朝陽區的項目算是稀缺品,而又都分佈在小戶型十分稀缺的孫河板塊。孫河可謂是近幾年高端住宅最為集中的板塊,區域此前的供應基本以別墅和大面積洋房為主,限競房給了購房人以較低總價入住孫河的機會。

  目前孫河分佈的三個限競房項目分別是中糧、天琚B旭輝聯手的瑞悅府、遠洋首創聯手的禧瑞春秋和泰禾北京院子二期。從目前項目對外釋放的資訊看,禧瑞春秋戶型待定,北京院子二期主要以大戶型為主,而瑞悅府就成了目前孫河板塊唯一的小戶型產品。

  孫河的別墅之路始於龍湖的雙瓏原著和泰禾的北京院子,對於純剛需來說,孫河的配套可能並不方便,除了地鐵15號線的孫河站外,孫河內的配套普遍定位高端,國際學校、國際醫院、高爾夫球場、馬術訓練場、美術館、博物館等等。不過,後期孫河還有大型的商業地塊待建,預計屆時會為區域人群提供一些普通商業配套。在生態環境上,孫河具備獨特優勢,區域全部是低密度住宅,同時規劃了大量綠地,別的不提,各個高端別墅項目的園林就足以養眼。

  據了解,瑞悅府主要分為洋房和疊拼兩種產品,洋房主力戶型就是項目主推的90平方米三居,而疊拼總價會在2000萬元以上。項目推出的90平方米三居南北通透,南向面寬約7.45米,戶型做到了全明,但受限于面積各功能分區略有跼踀,臥室面積偏小。依據項目限價67516元/平方米計算,90平方米三居戶型總價約為600萬左右,在限競房價格中偏高,但與孫河其他高端住宅比,性價比較高。目前項目還在蓄客階段,如果排卡需要進行驗資審核,據了解意向購房人目前已遠超房源數量。

  招商都會中心

  地址:昌平南邵地鐵站A口西南600米

  戶型:88平方米三居

  價格:480萬元/套起

  與其他總價在500萬元左右的項目不同,招商都會中心是純粹的商品房項目,不受5年限售及限價影響。

  招商都會中心位於昌平南邵板塊,相比昌平其他熱門板塊,南邵在地理位置上距城區更遠,但地鐵昌平線大大拉近了南邵與市區的距離。此前南邵板塊推出的項目,銷售情況都不錯。即將售罄的泰禾·昌平拾景園,銷售也一度領跑整個昌平區域。

  除了地鐵之外,通過京藏高速、京新高速、京承高速到達南邵也都很方便。南邵的商業配套近幾年豐富起來,金隅萬科購物中心大幅提高了南邵商業配套的檔次和氛圍。在醫療和教育方面,南邵板塊略有欠缺,但據了解未來會有12年一貫制的名校引入南邵,改變區域的教育配套水準。在生態環境上,項目緊靠北京最大城市公園——白浮泉濕地公園,蟒山國家森林公園、還有東沙河、孟祖河等自然資源環繞,生態環境優越。

  招商都會中心目前在售的主要是2號樓和4號樓,在售戶型為88平方米三居,總價約450萬元。該戶型空間方正,做到了全明通透,採光良好。整體空間佈局合理,能夠保證動靜分離和居室通風。客廳、臥室、衛生間和廚房等主要功能空間都能滿足居住基本需求,是剛需人群首次置業比較適宜的戶型選擇。

  翡翠西湖

  地址:豐台區泉湖西路與山湖路交會處(青龍湖公園東門)

  戶型:95平方米三居

  價格:400萬元/套起

  翡翠西湖位於豐台區王佐鎮,緊鄰西六環,項目西側為青龍湖,水景資源,是一個4A級旅遊景區。項目佔地23.03萬平方米,建設用地23.03萬平方米,容積率1.08,總計容建面25萬平方米,其中13.75萬平方米普通商品住宅,容積率1.1,7.98萬平方米商業公建,2.92萬平方米養老用地,0.3萬平方米基礎教育用地。銷售均價不超過41230元/平方米,最高銷售單價不超過43292元/平方米;主推合院及洋房兩種產品,洋房戶型建築面積約95平方米,戶型動靜乾濕分離,功能佈局上清晰完整,能滿足所需。戶型方正緊湊,乾濕區分明,空間利用率高,浪費空間少。佔地面積:125000平方米,建築面積:137500平方米,規劃98棟,洋房22棟,合院76棟,預計2021年12月30日交房。翡翠西湖是由國開東方攜手萬科,以萬科翡翠係的高端產品品質,青龍湖山水畫鏡的地域特徵,塑造的湖畔生態別墅區。

  翡翠西湖內設立萬科成長中心,包含項目規劃建設3600平方米幼兒園、萬科營地教育中心。不出社區享受優質的教育資源和人文環境,通過體驗式學習,為孩子提供專業的教育產品。

  項目周邊的教育資源包括,人大附中,多次榮登美國馬利蘭大學研究所的中國高中排行榜首位,北京高考成績排名首位,“北京市高中示範校”“全國勞技教育先進校”“全國現代教育技術示範校”。

  青龍湖學校已成為豐臺學區名片 ,青龍湖學校小學到高中12年貫通培養。文/門庭婷

  來源:北京青年報

 

責任編輯:李欣

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