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北京富人區“消亡史”
華夏經緯網   2018-09-25 12:46:29   
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  唐三藏騎著白龍馬西遊的一百二十二年後,天寶九年,普通青年鄭六晚上泡完吧,回家路上邂逅了個女神。

  一番搭訕後,女神竟然把他順回家,度過了一個不可描述的夜晚。

  淩晨,鄭六從女神家出來。他很操勞,也很餓,但這是西元750年的大唐,晚上坊門不開,沒地方擼串,更別說外賣了。

  他只能消費降級了——在西市胡人開的24小時炊餅店,吃點宵夜。

  胡人老闆說得一口流利的大唐普通話。聊著聊著,普通青年忍不住吹噓今晚的艷遇。沒想到胡人老闆一拍大腿說,小哥哥,你遇到的女神不是神,是狐妖。

  這是唐代傳奇《任氏傳》的故事。盛唐時的帝都,還是長安,這是全宇宙真正中心——居民過百萬,常住胡人就有兩萬,且形成一個以西市為中心的胡人聚居圈。

  一千多年後,世界地理版圖發生巨變。西元1992年,鄧公南巡講話那年,中國如今的帝都北京也在發生各種變化。

  燕莎友誼商城在這一年開業。沙特王儲、美國國務卿、泰國公主等名人紛紛光顧。第一家LV也在王府井開業,全球面積最大的麥當勞,也入駐了北京。

  這一年,北京政府南下赴港招商。三十年河東,三十年河西,曾經底層人口胡人,成為高端人才。如何把他們招安進來,成為政府一大課題。

  那一年,順義溫榆河畔的麗京花園面市,開發商是央企保利。

  保利的董事長有次在地中海遊玩,看到資本主義社會的海邊,都是中國沒有的別墅。他一拍大腿,決定也在北京郊區做個別墅項目。

  這是北京第一個別墅項目。當時蓋別墅的材料,都是從歐洲空運過來,連棬都是照搬過來。兩千美元一平米,放在現在也不便宜。保利沒打算賣給中國人,銷售的主戰場是香港和新加坡。最後開盤,60套房子,4個小時賣光了。

  業主都是在使館和外企工作的歪果仁,除了剛憑《秋菊打官司》捧得威尼斯影后的鞏俐。

  1

  2004年,馮六爺的賀歲片《天下無賊》召開發佈會。一家雜誌的記者自報家門後,和氣的發佈會,演變成鬧劇。六爺發飆:

  我不接受你們採訪。你們雜誌太無恥了,把我家地址登雜誌上了。

  記者回答說:“讀者喜歡看呀。”六爺一聽,指著記者鼻子一口氣說了好多句“我要抽你”。記者伸長脖子說“你來抽呀”。

  之前,那本雜誌做了個“北京明星住宅地圖”,把馮小剛、王菲、那英、鞏俐等幾十個明星的家,PO在北京地圖上,基本全在五環外溫榆河畔的別墅區。

  溫榆河邊的第一批別墅建成時,北京的有錢人都不敢買,但他們一定向金髮碧眼的外國友人科普了什麼叫上風上水。

  北京西北東方向分別是西山、軍都山和燕山,三山之間有兩個風口,一個對著昌平,一個對著順義,更巧的,這倆區還有不少水系。

  老外選擇溫榆河畔的別墅區,還有一個邏輯——離機場近,好跑路,十幾分鐘就顛了。

  所以他們長期就認兩個地方:要麼CBD公寓,要麼順義的別墅。望京?那是南韓人住的。

  羅馬不是一天建成的,順義的別墅區也不是一蹴而就。

  九十年代中國人沒有接觸多少別墅。很多地產商抱著拿來主義,直接山寨香港別墅。從設計圖紙到原材料,一概照搬,有時蓋房子的材料還在運往中國大陸的巨輪上,工人只好停工等。

  最開始,別墅明顯水土不服。比如密度大、樓間距近、私密性無法體現。設計上也沒有因地制宜,房內只有中央空調,卻沒有暖氣,不符合北京生活習慣——但他們還是賣得出去。

  冬天很快來了。1995年國務院發出通知,別墅原則上不再批准立項;之後是1997年亞洲金融危機,港臺客戶在大陸投資大幅減少,北京別墅市場一蹶不振。

  但更多的利好也是在這一時期奠定的。香港回歸後不少精英開始逐步回流國內,高速路的修建,優質國際學校扎堆入駐,眾多高爾夫俱樂部、高端馬術俱樂部及逐步建起來的商圈,都預示著這一區域,即將迎來黃金時代。

  2005年,山西煤老闆崛起。山西老闆發家後仍保持著純樸的作風——愛在別墅種菜,李彥宏當年就算在美國買了豪宅,還是這個愛好。北京多了不少十幾輛車拉滿現金來買別墅並要求改造菜園子的故事。

  地產商們不知道燒壞多少點鈔機。

  2

  2006年2月,任志強在上海一個論壇上說:

  過去中國都是窮人區,現在出現富人區很正常,要讓一部分人先住進富人區,以後才能都變成富人區。

  任大炮話糙理不糙,但這是人民當家作主的時代,軒然大波在所難免。但北京的富人區是真實存在的。

  隨著麗京花園、麗嘉花園、麗高王府等別墅項目陸續竣工,順義形成了以溫榆河與機場高速交界處為核心的別墅區。這片區域在2002年開始,被稱為中央別墅區。

  中央別墅區是用腳投票產生的,而不是北京的行政區域。在北京八大別墅區中,只有這裡被冠以“中央”二字,地位和重要性由此可見一斑。

  2003年,北京五環路剛剛貫通,東四環外還是荒蕪之地。但中央別墅區已經非常繁華和高端了,一批國內先富階層和明星也開始選擇在此定居。

  以前人們打招呼問你住哪兒,若回答帽兒衚同,一聽就是老炮,想像著頤和園後面野湖約架的畫面。

  若是回答中央別墅區,自然會聯想到是成功人士,住著大房子,孩子上著國際學校。談笑有土豪,往來無包叔。

  住在這個“富人區”的業主們,財務自由是標配,他們不考慮戶籍問題,而是考慮國籍問題;他們不擔心子女教育問題,周邊遍佈國際學校;寒冬或霧霾時,他們也不會讓家人呆在帝都,他們在南方或國外有第二個家。

  因為狗仔隊常年蹲守各個別墅區大門,導致住在這裡的很多公僕非常鬧心。他們特別不喜歡和明星住一起,於是有些別墅明令禁止賣房給明星。

  前兩年,有家香港上市公司開發的億元級別的別墅,客戶買房要做身份盡調。和明星或煤老闆有關的,一律不賣,一位女明星託人托到開發商董事長那去了,也沒買成。

  一個大V在知乎寫過一篇東西:

  精英階層在歷史上名頭多變,無論你叫他們什麼,豪強、士族、門閥、權貴、二代,當他們作為一個整體出現的時候,首先是一座城堡。

  城堡第一功能是防住別人再進來。先進來的人,會不斷地增加城椌滌物蛂A以阻攔尚未進來的人,攤薄自己的特權和福利。城堡總會住滿。住滿了,吊橋就會升起。

  看起來,對北京的中產來說,中央別墅區就是一座城堡。

  就是不知道,吊橋在哪。

  3

  2012年之後,中國富人們發生了很大變化。隨著越來越多的互聯網新貴誕生,社會價值觀開始被重新塑造,大家對財富的認知變得深刻起來。

  雷軍的女兒上的是公立小學,他看重清華附小的社區感。在參加家長會的時候他說:“在我過去兩年中,我在學校門口接女兒放學很多次,每一次我都看到她面帶笑容跟老師、同學打招呼,那一瞬間覺得孩子長大了,開始懂禮貌了。”

  2006年5月,國土資源部發佈通知,一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續,獨棟別墅在中央別墅區斷供了。沒有新盤,戶型老化過時,成了一個大問題。

  那一年,任志強正好拋出了“富人區”的論調。但其實,北京的“富人區”正好是在那一年走向冬天的。

  好多明星最早也定居在這邊。後來又覺得產品太過時,又搬走了。最後為了孩子讀書,他們最近又買二手房搬了回來了。

  新一代的富裕階級開始看重社區了。巨大的人群圈層效應和配套聚集效應,不斷帶動全北京城內的高端人群涌入,使中央別墅區成為入住率最高的別墅區。

  二手房市場及租賃市場的高活躍度便是最大的印證。數據顯示,2018年7月北京市平均租金約90元/平米/月,而中央別墅區達到130元/平米/月,比肩北四環。

  同時,行政干預也阻止不了各種擦邊球。各種合院出來了,類獨棟也出來了。偶然出來一些平層項目,也特別搶手。很多外省的有錢人,甚至願意帶著小孩租個百來平米的小平層,陪小孩上個國際學校,週末再打飛的回老家住豪宅。

  所以,中央別墅區偶然出些高層公寓,也能變成搶手貨。

  在這個有26年曆史的傳統富人區、二手房多以四五千萬起的北京別墅群落中,羅馬湖邊上有個500萬起的臨湖項目橫空出世了。它給近年鮮有新盤的中央別墅區注入新鮮血液。

  羅馬湖在中央別墅區的核心。湖的名字很優美,坐在羅馬湖湖邊咖啡館裝逼的老外應該不知道,這湖名字的由來,沒有它的名字浪漫。

  因為這個湖在兩個村子之間,一個叫羅各莊,一個叫馬頭莊,於是被命名為羅馬湖。

  這是一個特殊時期的特殊項目。中央別墅區在去年10月推出了70/90政策的土地,這種政策過往只在北京核心城區堭壎X過——項目面積90平方米以下住房面積,所佔比重需達到70%以上。

  玻璃大王曹德旺在福州的家,有6000平米,金碧輝煌的書房堙A老曹經常給客人指著暀W劉禹錫的《陋室銘》說:“這是我的座右銘。”兒子曹暉對老曹這一套嗤之以鼻,他覺得,居住面積300平米已經是極限了。

  中央別墅區在二十多年發展中,一直以高端別墅為供應主力。每一個歷史階段,都有標誌性時代產品誕生。但這一次,這座城堡構築的護城晼A不但遇到了70/90的政策,也遇到了新富階層的價值觀變化。

  中糧、天琚B旭輝與痚禰|家開發商聯手拿到了祥雲賦這塊土地。為了匹配拿地要求,祥雲賦推出了建面約90平方米墅質高層產品,總價500萬起。它同時還有1500萬起的臨湖合院產品。

  對於北京這個“富人區”而言,這是一個多年未見的價格。中央別墅區本身也是財富增長的傳奇。老有業主開玩笑,“我這幾年公司的利潤還不如別墅升值的價值多”。

  在北京高速城市化進程當中,大多新盤都是靠講預期兜售未來,購房者入住多年才能享受真正的成熟配套,但祥雲賦不是。

  這是一個實實在在就在眼前的項目。對於想進入中央別墅區、享受核心湖居生活和優質居住體驗的新貴階層來說,是一張價格低廉的門票。

  北京的限競房時代,吊橋一次次放了下來。從亦莊到大興,這次直接把中央別墅區的吊橋放低到塵埃堙C

  舊時王謝堂前燕,飛入尋常百姓家。就看你上不上這個偶然放下的吊橋了。

  來源: 獸樓處

 

責任編輯:李欣

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