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環京地區樓市交易仍存“潛規則”:捆綁車位售房
華夏經緯網   2017-04-14 10:14:20   
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  伴隨著雄安新區、京津冀協同發展、非首都功能疏解、北京新機場建設等利好政策,受溢出效應影響,環京區域成為投資熱土。

資料圖

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  記者日前在涿州、三河、固安等環京地區採訪了解到,環京各地限購政策頒布前,大量投資需求集中涌現,房價翻番上漲。為抑制“虛火”的樓市,響應中央“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,環京地區紛紛出臺限購政策。限購以來,區域成交量有所下滑,房價漲幅有所收窄,一定程度上抑制了投資者“炒房”空間。但記者採訪中發現,部分樓盤銷售價格高於備案價,加價、捆綁車位售房等交易“潛規則”仍存。

  仲介囤房 購房者多是外地人口

  2016年以來,不僅燕郊、大廠、香河、固安等環京傳統熱門區域出現房價大漲,一些相對的“洼地”如涿州、永清等區域也普遍升溫,開啟上漲模式。

  安居客《2016國民安居報告》顯示,在北京溢出效應的利好下,廊坊的二手房價格同比漲幅高達103%,成為全國房價漲得最快的城市。

  為穩控房價,抑制投資需求,2016年,廊坊、三河、懷來相繼出臺限購政策,2017年3月,涿州、淶水、崇禮等紛紛限購。4月,雄安新區的消息一齣,一些人連夜去雄縣、容城、安新搶房,三縣嚴打“炒房”行為,依法對土地、建設、房地產交易等進行管控。但在雄安新區購房受阻後,一些人轉戰周邊縣市,給樓市調控帶來壓力。

  4月5日,緊臨雄安新區的霸州、文安、任丘、定興等接連宣佈採取限購等管控措施,為“虛熱”的樓市降溫。至此,環北京區域已全面限購,共有20余城出臺限購措施。

  涿州、永清、香河等環京地區房管部門負責人告訴記者,在限購政策出臺前,當地購房者中超八成以上是外地人口。記者從3月底至雄安新區消息發佈後,一直在環京地區採訪,親身經歷了環京樓市的火爆,其中一位囤3套房的仲介讓記者印象深刻。

  這位仲介告訴記者,他們店的同事超過一半都在環京地區購買了房子,他自己在涿州、永清、香河購置了三套房產。“我都拿出所有身家投入這片熱土,所以你還擔心什麼?”

  “去年靠北京非首都功能疏解、通州副中心、北京新機場,今年靠新出臺的雄安新區,這些概念都給環京地區帶來前所未有的發展機遇,也進一步凸顯了環京的區位價值,所以我非常看好環京地區未來的發展。”該仲介說。

  記者在永清森林新都孔雀城採訪時,該樓盤一置業顧問用類似的話分析說,自去年京臺高速開通後,永清到北京南五環僅20分鐘,加上北京新機場利好政策,永清多個項目銷售均價已超1.6萬。目前該樓盤正在排號,估計開盤價約在1.75萬元,限購後來看房的購房者並無明顯減少。

  記者採訪發現,自環京各地出臺限購政策後,樓市成交量有不同程度下行,一方面因政府加大監管力度,證件不全的房子遭查封,區域可售貨量有不同程度減少。二是因北京調控加碼、認房認貸,溢出效應更加明顯,所以環京地區房價無明顯下降趨勢。

  涿州市住建部門數據顯示,今年1月、2月,涿州商品房購買以外地戶籍人群為主,所佔比例達80%,3月出臺穩控政策後,外地戶籍購房人群佔比下降到75%。三河住建部門數據顯示,今年1月至3月24日,銷售新建商品住房730套,同比減少85%,環比減少73%,商品住房銷售均價19558元/平方米,環比增長4.6%。

  環京地區仍存樓市交易“潛規則”

  記者採訪發現,雖然環京地區紛紛出臺限購政策,加大監管力度,但部分樓盤成交價高於備案價格、開發商捆綁銷售、熱炒利好概念等“潛規則”仍時有發生。

  一是部分樓盤成交價高於備案價格。環京地區新房預售備案實行“一房一價”,政府對房價的增長有一定限制。但記者採訪發現,環京地區一些商品房市場價格比政府備案價高出不少。如記者在環京某縣採訪的一商品房政府備案價為1.1萬元,但現在市場價格約1.8萬元。

  2016年,廊坊市在三河、香河、大廠和固安推出“廊九條”調控政策,要求所有新建商品房銷售嚴格執行備案制度,每6個月房價漲幅不得超過10%。但這一調控政策並沒有讓快速上漲的房價剎車,相反,在二手房價格上漲推動下,二手房與商品房備案價倒挂日漸擴大。

  二是為規避備案價格,加價、綁定銷售等變通手法較普遍。多位置業顧問說,目前環京地區對商品房預售價格管控非常嚴格,預售價格漲幅超過一定比例便不予審批,開發商只能加價銷售。多出來的這一部分“溢價”,歸開發商,有的樓盤則以捆綁精裝修和車庫的方式變相加價,便於過審。

  一位仲介就告訴記者,他常年在固安、永清等地售房,環京地區綁定車位售房普遍,車位不能貸款,需在首付時一起支付,“由於車位價格上漲,導致項目整體價格有所上漲,簽訂合同時,一份正式合同,還有一份車庫合同用來涵蓋加價的部分。”

  中原地產首席分析師張大偉說,環京地區市場行情在那堙A不能單純只要數字不漲,這是掩耳盜鈴,這種數字上的不上漲沒有參考意義。

  三是應關注過分炒作區域利好現象。河北環京地區多位住建部門幹部表示,環京區域暴漲離不開炒作因素,協同發展的利好加上仲介的炒作,催動了大批投資者和恐慌性剛需入市。

  從廊坊北三縣、固安,再到永清、涿州等地,投資客炒熱一個區域再轉移到另一個區域,直至如今環北京樓市房價足以與熱點二線城市比肩,如燕郊二手房價格普遍達3萬多,一些接近4萬。記者在環京不同地區隨機採訪的10個人中,不管有房還是沒房,都對環京未來樓市的走向普遍看好。

  警惕利好未現房價先行

  業內人士表示,長遠來看環京地區周邊樓市確實利好,但過去一段時間,環京周邊暴漲,一些熱點地區已經透支了利好變現後的價格,所以未來環京地區的調控應及時跟進,警惕利好還未兌現,房價已先行。

  張大偉表示,涿州市、永清縣等傳統“洼地”快速上漲是資金潮下投資需求的集中涌現,目前調控政策必須嚴格執行,在必要時進行加碼,才能給已經火爆的樓市降溫。

  亞豪機構市場總監郭毅表示,地方政府可採用市場化手段調控樓市,如房產證滿2年才能轉讓,打擊短炒行為,抑制樓市非理性消費。記者採訪了解到,在毗鄰雄安新區的白溝新城,限購規定中就指出,對於非本地戶籍家庭購置房產,自登記之日起5年內不得轉讓,這讓不少投資客短期內變現困難。

  張大偉、郭毅均表示,環京地區房價過高“虛火”越旺,會掏空城市發展動力,更不利於承接北京外溢產業。從市場看,一些地區目前調控政策對市場影響仍較弱,未來環京區域可參考北京調控政策,否則房價上漲的預期依然會強烈,導致投資需求集中。

  針對環京房企各類概念和行銷方法,業界建議購房者不要盲目去追各類概念,容易被套,交易中注意保留收據和證據,以防後續涉及維權。日前,河北省住房和城鄉建設廳已對環首都10個限購縣(市)20家房地產交易仲介機構負責人進行集體約談,要求其規範仲介行為,落實樓市調控新政。雄安新區籌委會首次新聞發佈稱嚴厲打擊黑仲介非法銷售、誇大宣傳、哄抬價格的行為,並已查處房地產建築領域違法違規行為765起。

  此外,對環京區域來說,目前房價早已超出不少當地人的購買能力。業界建議,政府出臺的限購政策也會對一些剛需造成誤傷,建議政府應加大棚戶區改造,對於房地產開發項目,加大保障房配建相關措施,多措並舉保障剛需住房,努力建立房地產長效調控機制。

    來源:經濟參考報 作者:高博 趙鴻宇 齊雷傑

 

責任編輯:李欣

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