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“並購王”孫宏斌再下兩城
華夏經緯網   2016-12-01 14:06:30   
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  原標題:並購王孫宏斌再下兩城: 避開招拍挂彎道超車

  記者 王營 實習生 陳如 北京報道

  並購王孫宏斌再度以熟悉的節奏出現。

  金科股份11月30日早間公告,融創旗下天津潤澤物業和天津潤鼎物業分別在11月11日至28日,11月16日至28日耗資近8.3億增持公司股份162304282股,佔總股本3.04%。本次權益變動後,上述兩家公司及一致行動人聚金物業合計持有金科股份1069333760股,佔金科股份總股本20%,逼近公司實際控制人。

  同是30日早間,中國琱j公告,融創旗下融創(青島)置地收購青島嘉凱城(9.550, -0.30,-3.05%)公司全部股權,耗資36.62億元。目標公司主要從事青島李滄區青島時代城的開發,項目總佔地面積約為106.61萬平方米,總建築面積約178.79萬平方米,未售面積約為98萬平方米,主要用作住宅及商業用途。

  這是孫宏斌繼今年9月中下旬連續豪擲178億收購之後再次集中公告收購。 融創中國董事長孫宏斌在近期一次內部演講稱,他的投資邏輯是“要買對地方、買對時間,多借點錢。”顯然,孫宏斌正試圖在這次調控週期內再度實現更大的“彎道超車”。

  在近期一次聚集著不少開發商的內部會議上,孫宏斌對很多同行說道,“如果你的公司現金流有問題,但是土地還有價值,那你就可以找我。”

  並購路線圖:避開招拍挂

  並購並非易事,但孫宏斌在並購市場上則表現得“兵貴神速”。

  21世紀經濟報道記者統計發現,今年以來,融創已發起多次大並購。今年5月,融創中國以43.94億元收購萊蒙國際位於三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權,借此首次進入深圳市場;8月22日,融創公告稱,公司的間接全資附屬公司海南融創耗資20.54億,收購杭州金翰的50%股權及債權;9月19日,融創宣佈擬收購聯想控股附屬公司融科智地旗下41間目標公司的相關股權及債權,總代價約137.88億元;9月21日,融創再發公告,宣佈擬通過定增入股金科地產,以40億元認購16.96%的股份,成為其第二大股東。

  對於11月30日公告的兩起增持和並購,蘭德諮詢總裁宋延慶表示,“增持金科是對上市房企的股權投資,類似于琱j增持萬科。對青島嘉凱城是投資收購的項目公司,著眼于土地。”不過,宋延慶認為,對於增持金科股份至20%,預計融創中國可能不僅僅是財務投資,通過做加法,進一步做大規模。

  據21世紀經濟報道記者粗略統計,算上上述增持金科股份和收購青島嘉凱城股權,融創中國今年共計已經累計斥資287.28億在並購市場上。

  與其他房企多集中在招拍挂土地市場不同的是,融創中國今年城市佈局,更多是通過收並購方式完成,避開了一路水漲船高的招拍挂市場。近幾年開發項目有近三分之二都是通過並購獲得。

  值得關注的是,通過分析融創並購路線圖可以發現,融創並購項目佈局與其堅持的“區域聚焦”原則一致。相關數據顯示,目前融創已經完成全國化佈局,目前佈局約 30個一線及強二線城市,主要集中在環渤海、長三角、珠三角、中西部的卡位佈局。另外,土地儲備方面,截至今年6月末,融創中國運營的項目數量156個,總土地儲備4600萬平方米,權益土地儲備3097萬平方米,足夠公司未來3-5年的發展所需。

  融創中國執行董事及行政總裁汪孟德曾在2016年年初表示,融創中國的戰略佈局主要是選擇區域。而佈局區域就是選擇好的供求關係。

  房地產一位業內人士指出,能在房地產下半場保持穩定快速增長,必然要符合如下三個條件:首先,在市場波動前提前做對預判,對存貨進行結構性調整;其次,進出節奏恰當,市場向上時賣房子,向下時則買地;再其次,全國佈局一線和二線重點城市,因佈局和規模獲得更好的市場抗壓能力;最後,更加強調產品和服務能力。

  孫宏斌投資邏輯:買對地很重要

  發起多起並購案,融創中國的現金流狀況備受關注。21世紀經濟報道記者查閱了融創中國半年報數據,截至2016年6月30日,得益於合同銷售的大幅增長以及隨著而來的現金回款增加,截至報告期末,融創擁有可動用現金401億,較2015年12月31日的271億增加48%。

  如此大手筆並購,顯然,嚴苛調控之下,別人看到的是“死亡”,孫宏斌看到的是機遇。孫宏斌在近期的演講中也表示,“即便經濟下行壓力較大,依然可以在國內找到發展機遇,始終看好國內的房地產發展。”

  在孫宏斌看來,房地產行業投資邏輯中最重要的是土地價格。“我看了很多公司,一種是現金流沒有問題,但土地價值有問題,然後運轉就轉出一個窟窿;第二類公司是土地價值沒問題,但現金流有問題,因此活不下去。對房地產行業而言,第二類的企業可能更好一點,因為這個行業主要看中的是土地價值。”

  孫宏斌表示,房地產行業與別的行業不一樣,別的行業並購的是資產佔有率、是大腦,是專利。而房地產行業並購的就是土地的價值。所以,在房地產行業,如果現金流有問題,但土地是有價值的,那還是有人願意收購的,公司是可以賣掉的。

  因此,孫宏斌認為,在房地產行業,其中要控制的一大風險便是“地別買錯了,地買錯了,即使現金流沒問題,最後也會成為窟窿;如果地買對了,即使現金流有問題,你還可以賣掉。”

  孫宏斌還透露,融創中國的並購風格是“第一,我們要的就市場價,不佔你的便宜,市場價我們都認,價格好談;第二,賣完不想要還可以退;第三,有時候賣不是全賣,50%、60%或者70%,你還是股東。因為我們產品好,有溢價能力,可以賺更多的錢,你和我們合作是合適的。”

  借多輪彎道超車操作方法,融創中國已經從2010年上市初的86億元銷售規模迅速成長,目前已經成功步入千億軍團。

  據孫宏斌判斷,房地產行業的趨勢是集中度越來越高。現在前一百名房企的市場佔有率是40%多,相信5到10年後會集中到70%多,前十名的佔有率會到達百分之二三十。未來並購是趨勢,小公司將不斷被大公司收購。這個規律弄不明白的話,小而美的企業很可能就變成“小而沒”了。

    來源:21世紀經濟報道

 

責任編輯:李欣

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