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溫商劉丐算的資本沉浮故事
華夏經緯網   2016-12-09 14:17:47   
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  原標題:溫商劉丐算資本沉浮

  溫商劉丐算資本沉浮

  記者 沈浪 上海、杭州報道

  調控深入,溫州資本在浙江投資房地產的浮沉故事陸續上演:由於浙江浙歐置業有限公司(簡稱“浙歐置業”)無法償還銀行抵押貸款,最終將面臨資產清算。浙歐置業給出的解釋為:由於租戶拖欠租金引發糾紛,導致物業無法償還銀行開發貸款利息,最終抵押給銀行的資產被司法拍賣。

  12月1日,尊寶大廈商業第三次被法院通過網上司法拍賣,評估價為6.0233億元的資產,拍賣價只有3.085億元。結果只有一人報名,在上午10點的終結時間點上宣告再度流拍。21世紀經濟報道記者獨家獲悉,尊寶大廈被法院通過閒魚拍賣平臺拍賣,經歷了三次流拍。資產包整體起拍價超過14億元。

  21世紀經濟報道記者查詢工商資料獲悉,浙歐置業的法人代表是溫州人劉丐算。1950年出生於溫州永嘉縣的劉丐算,曾任溫州市政協常委、市政協委員。

  尊寶大廈2013年建成,但近年來由於資金問題,拖欠銀行抵押貸款,被強制執行司法程式,拍賣無果之下,便要進入尋求買家的階段了。

  然而,對於尊寶大廈商業資產的價值,浙歐置業相關人士卻認為是“羊肉當狗肉賣了”,他指出,由於娃哈哈此前一直沒有交出部分商場的鑰匙,導致有興趣參與拍賣的買家看不了商業,而娃哈哈已于11月20日將尊寶商業的鑰匙交還給浙歐置業,正式退出尊寶大廈,“有興趣的買家終於可以進場看看了”。

  據法院相關人士12月7日透露,尊寶大廈由於拖欠銀行抵押貸款而進入拍賣程式,由於涉及資產比較多,所以分拆拍賣,目前已經拍了三次。而上述浙歐置業人士透露,浙歐置業與娃哈哈的官司還處於雙方律師溝通中。

  杭州業內資深人士12月7日分析指出,尊寶大廈背後的資金來自溫州,宗慶後投資商業零售業的失利,恰恰是又一齣溫州資本的衰落大戲。

  敗走高杠桿

  由於位於錢江新城、體量較大,尊寶大廈的拍賣引起了業內關注,實際上,近期杭州整棟商業的拍賣數量在增加。因此,上述業內人士認為,尊寶大廈被拍賣,與娃歐商場的租金糾紛關聯不大。“更為關鍵的是尊寶大廈的資金鏈出了問題。”

  對此,12月7日有浙歐置業相關人士表示,資金問題出在租戶的租金糾紛上。近兩年來,網商對現有零售業衝擊很大,杭州的商業綜合體都面臨困境。此外,當初政府在錢江新城規劃中存在局部集中度過高問題:公建寫字樓集中在4平方公里內,且有多個商業綜合體。“明年初錢江新城還會有多個商業綜合體面市。”

  娃哈哈與浙歐置業的租金糾紛在2014年中就被媒體報道過。那時距離娃哈哈進入零售業不過一年半。

  據一名接近娃哈哈的人士透露,娃歐商場于2012年年底入駐尊寶大廈裙樓,也是娃哈哈跨界商業的第一步棋。娃歐商場主要銷售歐洲一線奢侈品牌的副牌和二線奢侈品牌,定位高端品牌買手店,當時,宗慶後表示,娃哈哈要在全國開100家歐美精品商場。

  “或許是宗慶後的實體商業光環與規劃過於吸引人,浙歐置業也想與之聯手打造100個‘尊寶大廈’。”上述浙歐置業相關人士說,浙歐置業以低於市場價70%的租金,將娃哈哈的合同租期簽了16年之久。

  然而,在繳納了接近7000萬元的保證金與第一年500萬租金後,娃哈哈就在2014年以浙歐置業在“消防與車位”上負有違約責任為理由,提出從最初繳納的保證金埵庚ㄘ鴗磼觓瓷A遭到浙歐置業的反對,雙方陷入官司糾紛。

  有業內人士指出,娃哈哈與浙歐置業的租金糾紛源於娃歐商場運營來業績不佳。2014年中,21世紀經濟報道記者曾在週末探訪娃歐商場,發現逛商場的顧客並不多,只有四樓的美食廊有零星客人消費。

  隨後,杭州娃歐商場轉型做了兒童教育城,歐洲高端買手店貨品也逐漸轉入商場內打折專區。據透露,在交付鑰匙給尊寶大廈之前,娃歐商場的商品已通過促銷、內部渠道等處理完畢。2016年6月3日,娃歐商場的微信公眾號發佈了最後一條打折促銷資訊。

  12月7日,21世紀經濟報道記者致電娃哈哈商業徐姓負責人詢問娃歐商場去向,以及求證娃哈哈是否全面退出商業零售業一事,對方表示剛上任不久,不方便接受採訪。

  4年來,按照浙歐置業的說法,該公司收到娃哈哈的保證金與租金,一共只有7420萬。而當年尊寶大廈總建築面積16萬平方米,被限制銷售房產套數為45套,總面積為8.1萬平方米。換言之,尊寶大廈已經抵押了一半面積出去以換取貸款。上述浙歐置業相關人士透露,公司的貸款加利息已超過2億元。

  溫州資本浮沉

  值得關注的是,劉丐算不僅對外投資了4家企業,還在10多家企業媥嵽蘢釣う齱B副董事長等重要職務,生意涉足房地產、農業、保健品、化工、百貨等。

  “過去房地產沒有和金融結合得那麼緊密,溫州的傳統商業模式資金肯定跟不上,民間融資的利率大多數在10%以上。”一名長期研究溫州經濟的人士認為,溫州商人如果沒有操盤經驗,很容易踏錯週期。他透露,溫州人在武漢也有失敗案例,原來測算100%盈利的項目,由於缺乏經驗,導致週期加長,利息就吞噬了利潤。

  12月7日,杭州雙贏機構董事長章慧芳指出,杭州的商業零售市場整體處於徘徊局面,有好有差,總體上來看,房企日子還是有點難過。“因為很多商場招租壓力也非常大,受到線上的衝擊,導致線下租金一直在調整、走低。但是商場的興衰與地段、經營方式有很大關係。比如城西銀泰城就很好。”

  另一方面,在錢江新城也有不少溫州資本賺錢了,例如財富中心、錢江國際、迪凱國際等。就在尊寶大廈不遠處的亞洲包裝中心總部大樓也是溫州資本投資的,現也正在爛尾停工。

  值得關注的是,尊寶大廈很多物業都賣給了溫州人,環環相扣,溫州資本的問題並非一兩個投資人的問題。因此,章慧芳認為,尊寶大廈進入拍賣程式也很正常,關鍵還是投資方的資金情況。

  尊寶大廈工程開始有5億多授信及工程抵押貸款是民生銀行給的,作為合作,又吸引民生銀行浙江分行總部進尊寶大廈,為此浙歐置業將大約2萬平方米的寫字樓以相當於市場價一半不到的8000元/平方米賣給民生銀行。

  2014年以來,溫州資本受到調控、經濟低迷影響,溫州資本拋售手中物業資產、破產的案例並不少見。

  21世紀經濟報道記者查閱工商資料發現,劉丐算在杭州投資了兩個公司:浙歐置業與精歐置業。浙歐置業項目為尊寶大廈,精歐置業在下沙有一個項目精歐榮寓。2014年底,精歐置業小股東由於投資多年拿不回成本,發生了內訌,後來劉丐算不得不將剩餘房源抵押。彼時精歐榮寓的均價大概在12000元/平方米,共售出3.9萬平方米的房源,資金回籠大約4.68億元,而剔除地價2.74億元,再加上各項建安成本和6年的資金成本,整個項目成本保守估計超過5億,劉丐算並沒有從中賺到太多錢。

    來源:21世紀經濟報道

 

責任編輯:李欣

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