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武漢房地產發展
在漢口火車站西側，武漢天河機場高速公路的入口處，有一片別墅區十分引人注目。藍天白雲下，一幢幢漂亮的小樓，掩映在綠樹叢中，與不遠處銀灰色的高速公路交相輝映，為江城武漢增添了一道都市風景。這，就是臺商余明進先生投資興建的大陸第一個臺商生活區--桂花苑。桂花苑第一期工程剛完工，前來購房的客戶就絡繹不絕。當前，房地產市場一片低迷，而桂花苑的幾十幢小樓卻形勢大好，使得業內人士不得不眼紅。而緊接著的隆隆聲中，余明進的臺銀大廈又在緊張的施工中。
臺商余明進先生
大潮淘盡，方顯英雄本色，武漢房地產業在2005年調控的大潮中波瀾不驚，屢掀高潮，余明進生意的紅火還只是眾花叢中一奇芭。
2月2日，香港和記黃埔、世茂集團、浙江綠城、新加坡仁恒等四家房地產“大鱷”齊聚江城，同臺競價，爭奪漢陽鸚鵡洲858畝國有土地使用權。最終香港世茂集團以31.5億元的價格競得，首次摘取“中國地王”的桂冠；
4月28日，香港裏安集團又以33.9億元拍得漢口永清片719畝土地。不到三個月，武漢土地最高拍賣價記錄再次被刷新；
隨後，和記黃埔再次出手以16.23億元拿下武漢中心城區兩宗開發用地；
5月28日，漢正街復興聯盟成立，共同承諾要“形成合力，重振天下第一街”。掀起了2005年商業地產開發的高潮，使得商業地產成為2005年武漢房地產的最大亮點；
9月25日，醞釀20年之久的國內首個市場化運作的中央商務區——武漢王家墩中央商務區（CBD）破土開建；
12月8日天價樣板房，東湖天下“至尊樣板房”盛大開放。該樣板房聲稱斥資千萬，集世界豪宅空間之大成……
盤點2005年武漢土地市場，一件件大事，一個個鏡頭，在房地產市場的「調控年」裏留下了深刻的烙印，令人難忘。這一樁樁事件無不預示著武漢房地產走出起步時的青澀，以更穩健、更大的步伐走向新的一輪挑戰。
慢熱型的中部房產市場
“剛到武漢時，首先就對這邊的住很不習慣，他們的廁所是公用的，要跑很遠”，武漢市臺商協會會長、武漢臺銀房地產開發有限公司董事長余明進是屬於第一批來大陸探險的臺商。到現在，他談起1989年武漢的居住環境還有點覺得不可思議。他說，那時不要說武漢就是整個大陸，大家對於住房商品化根本沒有概念，居住條件也十分簡陋。“1989年，武漢的人均居住面積才3平方米”。當時的余明進在大陸是以開ＫＴＶ娛樂城，及開辦工廠邁開在大陸的第一步的，“我進入房地產那是９０年代初的事了”。
１９９０年５月，大陸出臺的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，為土地使用權有償出讓提供了具體依據，為建立可流轉的房地產和房地產市場的形成奠定了基礎。
１９９２年，鄧小平南巡講話發表以後，房地產業在有利的政治、經濟環境下得到了迅速的發展，在全國範圍內形成了房地產業的迅速膨脹期。
談到這，余明進指出，初期的房地產膨脹過於依賴人際關係的膨脹，大家都一個勁的找關係批地建房，爭當房產商，整個市場處在無序競爭中。他笑說自己是一個不會做生意的人，也就因豪氣爽快在武漢有著很好的人脈關係，所以進入了房地產界，“我接的１０個電話，只有一個與我的生意有關，生意不會做，朋友倒是很多”。“那時，我在武漢做房地產，可以說是在做示範，將台灣的房屋設計及理念搬到大陸，修建了當時武漢最好的商品房——臺商生活區。”
但也正是在這時，市場的不規範迫使得大陸政府不得不在９５年後出臺了一系列政策，如終止房地產公司上市，釜底抽薪控制銀行資金進入房地產。在國家對房地產市場大規模的清理和整頓下，大陸的房地產市場開始出現下滑。
余明進的工程在９５年結束，９６年正式交付使用，雖然早期賣得非常的好。但在整體趨勢大滑坡的先前下，也還有兩成的住宅別墅沒有賣出去，不得不空置下來等待時機。“沒想到這一等就到了２００３年”余時進笑著說。２００３年，整個房產價格上漲，武漢的房地產也開始升溫，“二三十套剩餘下來的房子，不到一個月時間就給搶售一空”。
“內陸城市就是這樣，你熱過後，他才會跟著熱，總是比別人慢了半拍”，２００３年才正式在武漢運作房地產的斯米克集團美加置業（武漢）有限公司總經理蕭永瑞也有同感。
不過就因這種慢，也使蕭永瑞覺得自己當初在房價最火的時候選擇在武漢投資的正確性，“我們是在２００１年進入房地產界的，當時在上海陸家嘴修建了一棟寫字樓，２００３年則選擇了以武漢做房地產。”蕭永瑞說，選擇到武漢來做房地產有一部分鄉情的因素在裏面，當時沒覺得有什麼太大的商機，但現在看來，這倒讓公司避免被套在上海房地產的泡沫圈裏。“武漢房價不高，炒房的泡沫不大，如今在上海等一線大城市房價下跌的時候，我們的選擇倒還真不錯，在東湖修建的高知社區，現在的銷售情況都一直不錯”。
武漢房地產空間無限
房地產行業的發展一直是門外看戲，門內看行道。對於武漢房地產未來的發展，不論是在其中摸爬打滾十多年的余明進，還是初來乍道的蕭永瑞都十分看好。
“武漢基礎設施差、舊城改造需求大，所以房地產需求量也大；而且武漢作為中部中心城市，工業基礎形成沌口、武鋼、高科技、化工基地等，對武漢發展有利，市民收入水準提高，未來發展可觀”余明進說，“現在武漢的人均居住面積比起８０年代末已經有了很大的發展，人均達到了１２平方米，但根據市政府的策略是人均要達２０平方米。武漢有８００萬人口，每年蓋１００萬平方米的房子，要蓋完也得有６０年，這樣的需求在全國其他任何一個城市都是不可能出現的”。
“價格方面，武漢目前是全國較低的，漲是必然趨勢”，余明進說根據武漢市政府統計，該市商品住宅在２００５年的６月份成交均價為３０６５．５９元，首次突破３０００元大關。“這雖然漲得並不多，對比５月份漲幅為2.7％，對比去年底也僅為3.7％，但在國家房產新政剛剛實施不久，武漢卻不降反漲。這說明瞭武漢的城房價相對於沿海部分城市，並沒有過快上漲，因此房價沒有虛高，反映了武漢房地產市場的真實需求，武漢的房價很健康。”說著，還向記者展示了下各地的房價，“你看杭州都超過６０００，上海就更不用比”。
同時他指出，近一兩年武漢市房價的漲幅更多的是出現在房子品質的提升，“一方面是政府對住宅節能等方面的要求變高了，一方面是老百姓的要求高了，開發商在建材、產品規劃、戶型、請專業公司設計等方面，成本比以前高了，而產品品質、配套、景觀等各方面也有大的提升，房子本身的價格看起來是漲了，但從市場來看，未必絕對漲價，開發商並不一定能賺到更多錢。但這是比較良性的發展，對於整個市場來說是應會有非常好的促進作用”。
余明進現在正在修建的臺銀大廈高100多米，共有28層，為商住兩用樓。對於這座即將封頂的房子，他相信前景一片大好。“買房還是看地段，在武漢大家還是習慣在離城區比較近的地方購房，臺銀大廈正好在市中心與飛機場的連線中心位置，周邊的道路、交通等配套設施都已經修建完成，不論是市民購房還是公司租房，這都是不錯的選擇”。
蕭永瑞所在的斯米克公司動作則更大，在武漢投資買下了１２００畝土地，“我們非常看好武漢市場。武漢的歷史悠久，九省通衢的地理位置給了這裡豐富的提升空間，武漢市的市場空間非常大，房地產行業處於起步階段，但是，這裡匯聚了很多知名的開發商和本地開發商，因此行業門檻很高，競爭也會很激烈。”斯米克集團修建第一期工程的東湖高知社區位於武漢市生態旅遊區——東西湖區，總建築面積達１１０畝，是東西湖頗有影響的開發項目，“我們充分利用這個項目的豐富水景資源，以【湖中有湖，島中有島】為規劃核心，以【引湖、建島、架橋、造景】為規劃思路，打造一個了具國際化水準的武漢上品。”對於前景，他和余明進一樣，十分看好。
房產的明日之星：沌口
後湖
光谷
盤龍城
蕭永瑞認為，中國市場不是簡單化一的市場，地大帶來的區域性會增強地方性色彩。武漢是一個內需型內陸城市，受境外影響反應的結果與上海不一樣，在地產熱到極點時，到投資武漢的境外人士也很少。當高端市場受到影響時，境外人士才想著搶佔武漢這個二線城市。現在上海市場的停滯正好給武漢帶來了商機。同時他以自己在武漢開發的光谷高知社區的情況來看，也覺得武漢對於發展房地產事業來說應是一個不錯的選擇。“總的看起來，未來的價格走勢，還有上升空間。”
蕭永瑞
蕭永瑞房產
不過蕭永瑞提醒：“武漢人買房子大多作為自住，炒家不是很多。”她認為在武漢目前商業經濟並不發達，房地產發展要與老百姓的收入相吻合，不能過快，過高的追求高端商品房，而應以適用性居住房為主。
余明進又進一步闡述了自己的觀點，“按照目前的情況分析，在２０２０年以前，中國房地產行業依然能保持持續、健康、快速的發展態勢。東南沿海與中部同時發展的時候，選擇中部發展，地域會更廣，成本會更低”。
更不容忽視的是，武漢不僅有著“九省通衢”的地理位置，更是流通中心和貨物集散地，周邊可輻射湖南、江西、安徽、河南、四川、重慶等六省市近四億人口，再加上武漢工業基礎雄厚，機電業發達，大學院校在全國的擁有量佔到第三位，整體素質在全國處在領先位置。內陸的發展，武漢必將起著龍頭的作用。
這兩位業內人士也毫不吝嗇地進行了推薦
。“武漢有較大發展潛力的區域有沌口，那裏工業基礎雄厚，工業發展對市場起到刺激作用，消費能力也跟著上漲，房地產向好是市場發展的必然趨勢；還有後湖，離城市中心近，生活居住環境非常好，道路建設有些滯後，但改造起來是很快的，市長都親自過問後湖片區的道路改造，目前此區域房子供不應求，沒什麼空置；此外還有光谷，擁有眾多院校、科技園，消化能力強；盤龍城將成為市場熱點，那裏環境好，有大片湖區，可成為旅遊城，離機場近，從空中看，有不錯的地理條件，而且交通改善速度快，盤龍大橋計畫明年初通車，不收費，縮短了與市中心的距離”。
“武漢的商業則是極端了，價格太高，也許開發商認為不過分，但市場認為他們過急。一般商鋪應該投資十年收回成本。有的商鋪那種天價，20年都難收回成本。至於寫字樓，全國都不好，武漢也不看好。唯較好的是SBI創業街，因其有較好的資源和平臺”。
最後，兩位專家進一步強調了房地產公司本身實力的要求，“宏觀調整不是打擊房地產業，而是規範，優勝劣汰。開發商以後做產品必須考慮配套、品質、性價比，必須是那些有經驗，有實力的公司來操作，才經得起市場的考驗。所以余明進希望到武漢來投資的臺商在選擇武漢的商機時，也要對自己實力進行整合，不要打沒有準備的仗”。（許雪華）
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