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3·17樓市調控兩週年 北京新房成交觸底回升
華夏經緯網   2019-03-15 09:14:15   
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3·17樓市調控兩週年北京新房成交觸底回升

資料圖:購房者在北京亦莊某樓盤進行買房或諮詢。

  最嚴調控下 北京樓市回歸

  3·17樓市調控兩週年,新房成交觸底回升,二手房價累計跌超10%;土地低溢價成常態

  兩年前的3月17日,北京出臺史上最嚴樓市調控政策,被稱為 “3·17新政”,認房又認貸、二套房首付比例提至60%等規定劍指投資投機性炒房。此後半個月內,“3·22新政”“3·24新政”“3·26新政”又相繼出爐。

  自“3·17新政”以來,北京新房市場經歷了2017年的腰斬,2018年在低谷中爬升;截至目前,北京二手房價格累計跌幅也已超10%;北京土地市場低溢價成為常態。2019年,“房住不炒”的整體定位不變,因城施策、分類指導成為調控的主題思路,“穩”仍是房地產市場的主基調。

 

  新房成交量回落後企穩

  北京“3·17新政”即將滿兩週年,北京新房市場成交量在經歷了2017年觸底後,于2018年保持穩定的同時略有抬升。在價格方面,受限房價項目以及共有產權房項目集中入市的影響,北京新房價格得到有效抑制,在重重調控疊加、供過於求的市場結構以及“房住不炒”的政策定位下,購房者預期市場將繼續保持穩定。

  在業內人士看來,2019年,北京新房市場仍將保持穩定的大趨勢,但成交量或將有小幅提升。

  2018年供應量幾近翻番

  2017年3月17日,北京市住建委等四部門聯合發佈《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》,居民家庭名下在本市已擁有一套住房,以及在本市無住房但有房貸記錄的,二套房首付比例上調為60%以上,且住房貸款的最長期限縮短為25年。

  “認房又認貸”的同時,提高首付比例,這被稱為北京史上最嚴樓市調控,此後,北京又出臺了一系列樓市政策,諸如非京籍納稅從5年改成連續60個月、離婚一年內房貸按二套房執行等等,疊加之前的限購政策,北京房地產市場迅速降溫。

  新政推行一週年時,中原地產研究中心統計數據顯示,北京新建商品房住宅(不包括共有產權住房)簽約23388套,同比下降48.7%,刷新歷史最低紀錄。

  2018年以來,北京新房市場延續2017年的整體趨勢,但是在底部中略所回升。北京中原地產的統計數據顯示,北京新建商品住宅(不包括共有產權住房)成交23836套,同比上升11.56%。新增供應44809套,同比上漲97.2%,供應量幾近翻番,是近四年來供應的最高峰。

  合碩機構首席分析師郭毅表示,“3·17新政”之前,北京新建商品住宅年均成交保持在5萬套,但是之後下降至2.5萬套左右,隨著限房價項目的集中上市,對成交量並未形成非常明顯有效的拉升,整個市場還是保持成交穩定的狀態,這是“3·17新政”帶來的持續影響,對於市場實際需求和未來預期產生利空作用的疊加效果。

  “認房又認貸”意味著有貸款記錄的購房者均被認定為“二套”,這一政策對換房需求的購房者影響較大,其次是上調二套房首付比例、房貸利率上浮等,也增加了購房者的成本和換房難度。

  共有產權住房、限房價項目平抑房價

  “3·17新政”以來,受共有產權住房、限房價項目逐步入市的影響,以及純高端商品住宅預售、網簽價格的限制,北京新房價格並未出現大幅上漲。

  據北京克而瑞統計數據顯示,2017年北京新建商品住宅(不含回遷房等保障房)的成交均價是45776元/平方米,2018年是46833元/平方米,同比僅上漲2.3%。不過在2018年12月份,北京新建商品住宅成交均價達到近兩年的新高,為63308元/平方米。

  在業內人士看來,這是由於幾個純高端商品住宅項目預售價格放鬆所致。不過,進入2019年,北京新房價格回歸至去年12月份之前的水準,數據顯示,1月份北京市新建商品住宅的成交均價是52265元/平方米,2月份是47344元/平方米。

  在郭毅看來,隨著限房價項目、共有產權住房的持續入市,對於北京房價具有平抑作用,高端住宅項目預售價格、簽約價格的鬆綁,都是可以預期的,但是放鬆有一定的限度,因為如果一旦全部放開,對於房價推升將會顯而易見。

  業內預計北京新房成交量將小幅回升

  58安居客房產研究院資深分析師李震認為,從今年全國兩會動向可以看出,穩地價、穩房價、穩預期是今年的工作重點,可以預見北京樓市大概率會維持現狀,一部分購房者認為目前北京樓市已經平穩,之前等待抄底的購房需求會在今年緩慢釋放,成交量短期內會有小幅回升。

  事實上,進入2019年,北京新房成交量穩中有升。北京克而瑞統計數據顯示,1月份,北京新建商品住宅成交4198套,環比增加11%,同比增加146%,2月成交1719套,雖然環比降59%,但同比上升約50%。

  “今年新房整體成交比去年有所上升,這源於貨幣政策的寬鬆、企業經營狀況的改善等對樓市銷量都會有帶動作用。”郭毅表示,但是增長幅度不會太大,因為最核心的限購政策、首付比例、信貸政策並未改變,購房需求所能釋放的增量有限。

  本版采寫/新京報記者 段文平

 

來源:新京報


 

責任編輯:徐亞旻

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