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環京樓市跌至“2字頭” 炒房客開始降價拋售房產
華夏經緯網   2017-07-13 08:31:34   
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  6月9日,燕郊鎮102國道旁的兩處房產門店貼上了“此房出租”的告示。中國青年報·中青線上記者 史額黎/攝

  進入7月,環京樓市限購加碼的發酵繼續。在燕郊和固安,樓市就像掉入了冰窟窿。這讓開發商坐不住了,而二手房仲介和業主也已經出現明顯分化。數據顯示,燕郊可售新房為1784套,均價在2.7萬平方米左右,相比3月份破3萬,奔4萬的房價,環京樓市普遍下跌了2成以上。

  樓市“掉頭” 環京房價兩成起跌

  燕郊,多年來都是北京外溢剛需的置業首站,無論是價格還是開發程度都當之無愧是環京樓市的“帶頭大哥”。今年三月,燕郊二手房均價已達到29879元/平方米的歷史性高位,比去年同期上漲了66.86%,新房價格更是從去年開始便出現了一輪“跳漲”,單價接連“破三萬”、部分優質項目“破四萬”,漲幅甚至高於北京樓市。

  “棒打出頭鳥”,6月2日晚間廊坊市政府發佈了《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》,明確加碼限購,要求非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社保證明或納稅證明的,限購1套住房。

  重壓之下,一度熙攘熱鬧的售樓處,立馬陷入一片死寂。在被稱之為“燕郊樓市晴雨錶”的售樓處一條街走一圈,便能感受燕郊樓市的冷暖。相比3月份,如今這裡多個項目的售樓門店大門緊閉,幾個少數開門接待的售樓門店也是看房者寥寥無幾,相比此前火熱情景恍若隔世。

  在北京青年報記者的探訪中,水榭花城售樓處的一位置業顧問就透露,“政府打擊的政策太多,尤其是社保要求這一塊讓買房門檻大幅度提高。燕郊的房子已經開始出現比較明顯的降幅,調整跡象階段。部分購房者觀望情緒明顯,而一些著急用錢的業主和炒房客已經開始降價拋售房產。”

  “降幅兩成起跌”基本是燕郊二手房的常態。鏈家地產燕郊門店的置業顧問小李在陪北青報記者看房時表示,二手房成交活躍的首爾甜城、天洋城、福成上上城五期等項目相比3月份時的歷史最高點,降價幅度都在萬元左右。

  小李隨後向北青報記者介紹了天洋城的一套64平方米一室一廳,報價160萬,均價約為2.5萬元/平方米。“同戶型的房子3月份我也賣了一套,225萬成交的,現在低價賣房的都是著急套現離場的投資客,您可以輕鬆抄底。”小李介紹道。

  除了天洋城以外,首爾甜城的仲介也表示,“我們小區的房價的確降了,年初有許多二手房都是以單價35000元/平方米左右過戶的,最近成交的單子只有25000元/平方米左右,部分業主甚至接受再降價出讓。”

  另外,據房天下網的公開數據顯示燕郊樓市的熱度的確在持續下降。燕郊房產的瀏覽量自三月以來出現明顯下降,五月瀏覽量較二月下降近80%。

  記者根據房天下網公開數據分析發現,從“3.17”限購出臺以來,燕郊二手房平均成交價格從三月的31507.65元/平方米下跌到六月的25000元/平方米,整體跌幅超過20%。

  掉頭向下的不僅是燕郊,南城的固安,因為機場二高速和大興地鐵的南延在去年坐上了樓市上升的“特快專列”,如今也同樣因為嚴格的限購政策,價格和成交量都如過山車般一路向下。

圖:燕郊燕順路上的小區。中新經緯 劉雪玉攝

  統計數據顯示,2015年、2016年固安新房成交均價分別為6740元/平方米、16318元/平方米,而現今,固安新房均價已來到27000元/平方米,兩年以來漲幅超過400%。個別樓盤的報價甚至一度接近30000元/平方米。但在調控後,2萬元左右的新盤也成交寥寥。

  位於固安南某個以大戶型為主的項目,近期引入了捷克小鎮的概念吸引購房人,項目的銷售人員告訴來訪的北青報記者,“2月份項目曾打算上半年開盤推新,但調控政策出臺後,購房資格和首付比例的問題,讓許多積累的客戶退出了,目前得到的消息是開盤可能要到下半年了,具體價格未定。”

  相比新房的遮遮掩掩,固安的二手房也率先開始了降價,房天下數據顯示,固安二手房成交均價從三月的21507.65元/平方米下跌到六月的17000元/平方米,跌幅超過20%。

  對此,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,環京這樣的調整很正常。因為環京地區在過去的一年左右時間堙A房價上漲了100%以上,甚至某些地區上漲了150%左右,在短期內透支了體力,存在短期泡沫。因此隨著調控的展開,環京房價下調20%甚至以上,才能吸引新的購房者出手。

圖:燕順路上,仲介門店依然很多。中新經緯劉雪玉攝

  限購下 環京商住當道

  限購升級讓環京區域的房產仲介與開發商備受衝擊,然而,與北京全面限購不同,環京地區納入限購範圍的僅僅是普通商品住宅,暫時並不包括商業、辦公類項目,因此,低首付不限購不限貸的商務公寓再次成為開發商們攬客的籌碼。

  在燕郊發放小傳單的銷售人員,手徫搧萓h個項目的宣傳單頁,在了解到記者並沒有購房資格後,轉而推薦不限購的酒店式公寓產品。

  “小戶型、低總價,100萬出頭,貸款就貸50-60萬 月供在6000左右 只能貸10年。”這類的商住樓往往比周邊的住宅便宜一些,成了當前環京樓市力推的產品。

  據北青報記者探盤了解,在環京商住項目中,因為不限購的賣點,一些項目甚至要求購房者同時繳納裝修費和所謂的電商費。

  “我們的公寓房不限購不限貸,還贈送精裝修,每平方米只收取1000元,開發商會按照1500元的標準交房,50平方米以下的房型,只需要交10000元裝修費就可以了。” 紫竹灣商業廣場項目的銷售人員表示。

  除了捆綁裝修,還有商住項目的銷售人員表示:“現在購買會有團購價,但需支付5萬元電商費才能享受團購優惠。”

  然而,這些項目並未出現“開盤即售罄”的火爆情況,很多商住項目開盤個把月以來,仍有不少房源在售。對此,業內人士表示,由於北京商住項目被明令禁止,購房人擔心環京區域的商住產品也會遭遇類似的政策加碼,因此在購入前十分謹慎,即便不限購不限貸,但由於商住始終游離在灰色地帶的硬傷,購房人對其並不積極。

圖:燕順路上,隨處可見售房資訊。中新經緯劉雪玉攝

  仍有新的投資客在殺入

  雖然環京樓市整體陷入低谷,但也有個別項目仍有購房人在不斷涌入。位於涿州的桃園新都孔雀城是少有的近期開盤順銷的住宅項目,由於涿州不要求社保,允許外地戶籍購買一套住宅,加上高鐵直達,使得新的投資客涌入。據北青報記者了解,該項目定價約為12000元/平方米,可以首付30%,但買房需要綁定9萬元的車位。

  不過在許多投資者眼中,因為仍能使用杠桿買房,因此這樣的價格和捆綁銷售仍是可以接受的。但對於大部分已經入場的炒房客來說,他們的房子只能賣給那些膽大的接盤者。

  一位燕郊當地的業內人士表示,目前在燕郊和固安等地,已經有部分炒房客開始少量購入上一批投資客拋售的房產。但受三年社保的影響,採取的是先交錢後過戶的模式,新舊炒房客和仲介之間簽個三方協議,然後交錢,並由第三方的公司來幫助接盤者繳納3年的社保,拿到購房資格後再行過戶。但由於數量較少,並未對整體樓市產生影響。不過,這類方法都是在投資客與投資客之間轉手與接盤,剛需並不願意選擇這類極具風險的方式。

  鏈家地產燕郊區域的一位門店經理也表示,雖然不少項目都在降價出售,但追漲殺跌的習慣,造成市場上都是觀望的多,出手的少。

  該經理介紹到,目前著急賣房的一般是兩類人,第一類是純粹的炒房客,怕獲利回吐得太猛;第二類是置換人群,這類人打算在北京或者其他城市買房,隨著環京樓市的下行,這些人手中的房子在縮水,換房的成本在增加。

  偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則表示,二手房市場並不能完全說明環京樓市現在普遍的市場價,新盤價格的指向性更大。此輪限購將抑制短期炒房客,消化過去一年兩年媢L快的漲幅,但長遠來說,隨著京津冀一體化發展,各大開發商的不斷涌入,都說明環京樓市的未來前景仍被普遍看好。文/本報記者 李桁

來源:北京青年報

 

責任編輯:侯哲

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