自央行加息以來，房地產市場出現了一定的波動，有人開始拋售二手房，有人忙於提前還貸，還有不少人由於擔心房價繼續上調而將買房計劃提前，一些城市“追漲買房”的人甚至排起了長隊。隨著中國房地產市場不斷升溫，專家學者，業內人士關於房地產業現狀和前景的爭論也一浪高過一浪，而老百姓最關心的房價問題卻始終撲朔迷離：未來房價是升是降？何時買房才不會吐血？……

中國房地產業現狀

    改革開放以來，中國房地產業迅速發展，已經成為國民經濟的支柱產業。去年，中國房地產投資超過1萬億元，佔固定資產投資的18．3％，直接拉動GDP增長1．3個百分點。今年也同樣保持了一定的增長速度。專家預測，到2020年，中國城市化水準將提高到55％，城鎮人口將達到7億以上，按人均需住房20平方米計算，僅城鎮新增人口每年就需增2億平方米以上，房地產業在國民經濟和社會發展中的重要地位還將逐漸突出。

    但是，在房地產業迅速發展的同時，房價也在以較快的速度不斷上漲，2003年上半年，中國商品房價格平均上漲了9。2%。2003年第3季度，作為中國商品房風向標的北京商品房，價格又上漲了13%，創歷年之最。遠遠脫離了老百姓收入水準。

    當2004年已經接近尾聲之時，溫度最高的上海房地產市場依然沒有出現傳說中的盤整，雖然房價漲幅帶有一絲調控後的羞澀，但一路高升的趨勢已不可逆轉。不僅僅是上海，今年二季度蘭州、瀋陽、青島、重慶、天津、南京、寧波、杭州8個城市房價漲幅同比超過10%。

   房價的一再攀升，使住房問題漸漸成為普通百姓難以承受之重，面對房地產市場的過熱，政府不得不採取措施予以降溫，今年10月29日，預期已久的加息終於降臨，然而，加息似乎並沒有取得預期中的效果，房價並沒有回落，相反，在一些地方，甚至出現了出現不降反升的情況。

房價一路攀升的背後

    究竟是什麼原因促使國內房地產市場高溫不退呢？持續漲價是否是健康、正常的呢？對此存在兩種截然對立的說法。      

“需求帶動”論

    十一月十九日在北京舉行的“中國房地產業權威高層論壇”上，業界專家給出答案是，近幾年中國房地產商品價格逐年上漲，是由於“需求拉起”和“成本推動”兩種因素共同作用的結果。

    “需求拉起”主要包括無房戶購房居住的主動購房需求，拆遷引起的被動購房需求以及購房後出售獲利的誘動購房需求。這三種需求加在一起，就容易造成增長過快。而“成本推動”則指目前的地價、建材成本上升，以及提高商品房和人居環境品質等，都導致了成本增加，從而拉動了房價。

　  有關人士指出，房地產的需求增長過快，有一半需求來自於拆遷帶來的被動需求。這部分需求短時間內的集中釋放，造成的供不應求的局面也推動了房價上漲。

    另外，不管是迫於無房而購房，還是出於獲利心理而購房，這兩種需求彈性較小，都不會因為利率的稍作調整而有大的變動。為獲利而購房的人面對房價的升高更偏向於趁高價投機賺錢，買房的積極性自然更高。需求不斷增長，成本卻在提高，這些因素使房價上升具有了強大的內在動力，上升的勢頭當然不是說煞就能煞住的。

房地產“泡沫論”

    然而對於上文所提房價上漲的原因，有相當一部分人是不贊成的。這部分學者專家堅決認為我國的房地產業已經出現“泡沫”，房價上漲是泡沫在擴大，房地產商繼續哄抬房價無異於飲鴆止渴。

    著名經濟學家吳敬璉認為，儘管目前房地產供需兩旺，但這並不能說明問題。目前的需求可能有的是虛的。因為房地產是資產商品，而非消費商品，在這種市場上，價格高低在很大程度上取決於買賣雙方對未來價格的預期。而且，這種預期有一種“自我實現”的性質。房價越漲，越有更多的人預期看漲而入市搶購。搶購又促使價格進一步上漲，價格上漲，又進一步增強看漲預期……

   在國內房地產市場的現存需求中，就有這樣一批購買房屋用於出租或轉手的房屋投資者。房價越漲，他們越會積極購買房屋以期獲利。但在過高的價位上，一旦房價止升回跌，很快就會加速下行，導致房市崩盤。日本、中國香港都有這方面的先例。當初的香港，房地產價格持續飛漲，人們寄希望於一種虛無縹緲的預期，一個勁地置房投資，最終的結果是，房屋租賃市場需求一路下降，房租收入與月供差距日益拉大……港人財富蒸發了2萬2千億，平均每個業主損失267萬港幣，負資產人數17萬。

政府宏觀調控初見成效

    儘管各界對於房地產業是否存在泡沫尚存爭議，但不管出於何種原因，房價過渡上漲必然給國民經濟帶來隱患，使經濟發展風險加大。對此，政府已經有所警覺並採取了一系列措施予以調控。目前看來，國家宏觀調控也已收到成效，投機性購房得到有效控制：投資增幅回落並趨於穩定，1至6月控制在28%；土地供應快速增長勢頭得到遏制；房屋拆遷規模明顯下降，上半年下降56%；商品房銷售增長繼續高於竣工增長，但增幅回落；商品房空置面積進一步減少。銀行房地產開發貸款得到有效控制，信貸品質有所提高……

    有專家認為，房價與兩個主要因素有關：一個是經濟成長速度，一個是土地供應。如果這兩者剛好是吻合的，房價就漲；如果經濟成長快，但土地供應沒有控制，價格也漲不起來。所以，政府就成了控制房價的重要因素。房價高了，趕快供應土地；房價低了，趕快緊縮土地供應，使樓市在宏觀調控下符合市場價值規律有序發展。

    再分析目前的房價構成，稅費及房產商利潤佔到60%，建築成本只佔40%。如果政府改用逐年繳納的辦法，以財產稅的形式分期支付地租和稅費，現在的開發成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。據某地產研究機構人士分析，如果地價和相關稅費分70年交，佔住宅成本50%多的地價和相關稅費在銷售時只需先繳納七十分之一，下降了(70-1)／70＝98。57%，表現在房價中，成本就下降了49。29%。考慮到其他因素，將其中的10%份額扣歸開發上所有，也有39%左右的降低幅度。這也就是部分專家提出房價有三四成降幅的原因。

    由此可以看出，政府要想控制房價，無論從土地供應下手，還是稅收方式改革，都可以取得顯著的效果。而在房產泡沫初期通過調整利率就能打壓房市，而且成本也比較低。這也許是此次政府採用利率手段調控房市的原因。

    然而目前看來，利率上調後房價攀高的走勢並沒有逆轉，這是不是說政府加息對熾熱的房地產業已經起不了作用了呢？

    其實，加息對房價的確具有一定的抑製作用，對房地產市場來說，加息是利空消息，提高利率，借貸成本增加會抑制居民購房的動力，動搖購房者對於房價未來預期的信心，使持幣觀望者增多，導致有效需求下降，房價下跌。但加息後房價走勢小範圍內的不確定卻是正常的：一方面，由於此次加息利率增長幅度小，其實質影響並不大。另外，當前的供求關係失衡（供小于求）的改變需要時間，短期內的加息變化也需要在一定時期後顯現。

    部分地區在加息後出現買房熱主要因為一部分人害怕房價繼續上升而提前買房，更有一部分買房投資者趁高價投機，這些在加息衝擊下迅速增加的有效需求，必然促使房價上升。這正說明加息已造成人們對於房地產市場預期的變化。實際上，促使人們對於房地產市場信心的預期下降，才是此次加息對房地產市場最大的影響！其抑制房價走高速度和幅度的作用會逐步顯現。

    顯然，本次加息的目的並非直奔房價而去，而是旨在加強政府對於宏觀調控的掌控能力，這不僅意味著宏觀調控手段將逐步從行政手段轉向市場化手段，同時也鞏固了這一系列宏觀調控的效果。加息政策的出臺，無論是作為本輪中國加息週期的前奏，還是為鞏固政策調控埋下伏筆，都將印證政府對於房地產市場理性回歸的期望和調控到底的堅決態度，這才是加息背後更深層次的聲音。（韓雪）

華夏經緯網專稿  2004年11月24日