香港地產商瑞安集團主席羅康瑞日前在港宣佈,集團集結境外多家知名投資機構斥資10億美元建立地產旗艦公司------瑞安地產,該家公司將專注打造內地樓市。此消息一齣,以新天地品牌在內地聲名雀起的羅康瑞再次成為各界關注的焦點。
地產旗艦駛向內地市場
2月24日,瑞安集團主席羅康瑞在港宣佈,集團與多家投資機構共同斥資10億美元成立瑞安地產公司,該家公司將專注內地房地產市場。其中ETA、花旗等投資機構以及瑞安集團在港上市公司瑞安建業將向新公司注入4億美元現金,而瑞安集團將注入旗下兩個在上海開發的主要項目,即太平橋地區重建項目及瑞虹新城,這兩個項目將換取總值超過5億美元的股權。瑞安建業將在新公司擁有20.66%的股權,瑞安集團旗下所有公司將共持有新公司超過60%的股權。羅康瑞表示,將率領瑞安地產管理層專注內地房地產開發項目,瑞安地產將享有優先參與瑞安集團大陸房地產發展項目的權力。
據悉,此次加盟瑞安地產的國際及香港投資機構包括在亞洲地產市場投資已超過12億歐元的ETA；新加坡上市公司美羅控股；隸屬全球最大金融機構花旗集團、專注亞太區非上市公司股本投資的花旗亞洲企業投資公司；以及渣打銀行、惠理基金、捷成洋行、Shanghai Hotel Investments Limited、Ocean Equity Holdings Limited等機構。這些投資機構對於能夠參與瑞安地產,分享中國內地龐大房地產市場商機感到榮幸。同時,吸引他們的還不止於此。據羅康瑞介紹,國際及本地的投資者擁有瑞安地產1.7億股次級優先股與1.8億股高級優先股,其中高級優先股享有年利率7.5厘固定優先累積現金股息,在贖回或轉換時將進一步獲得同等的現金股息,同時瑞安地產將爭取在2到3年內得以在國際資本市場成功上市,在公司首次公開招股時,這些投資機構擁有的優先股將作價轉換為公司普通股。
而瑞安集團此次注入新公司的兩個上海地產項目分別為瑞虹新城項目及太平橋地區重建項目。其中瑞虹新城項目截至去年6月30日,資產凈值為8190萬美元,該項目為配套設施完備的住宅小區,位於上海虹口區。羅康瑞表示,瑞虹新城今年將推出900個單位發售,涉及約10萬平方米麵積。另一個被注入新公司的項目為位於上海市中心城區黃金地段的太平橋地區重建項目,包括著名的新天地舊房改造項目、企業天地及湖畔豪華住宅發展項目,其資產凈值目前已超過2億美元。
內地開創事業"新天地"
瑞安集團主席羅康瑞去年在胡潤編制的《2003房地產影響力人物五十強》中曾排名第七位,這一名次超過了新世界發展的鄭裕彤、新鴻基地產的郭炳湘、恒基地產的李兆基以及中信泰富的榮智健,而這些人物無一不在香港房地產界赫赫有名,論公司資產規模與開發的物業樓宇也均在市場上舉足輕重,羅康瑞的勝出自有其過人之處。
根據該項向業界最好的房地產開發商、建築師、諮詢顧問發出的問卷調查結果表明,在經營理念和行業理解力、行銷方式的創新能力、管理的規範化和現代化等方面,羅康瑞及使其聲名雀起的"新天地"品牌均給人留下深刻印象。
位於上海盧灣區的新天地是一個集商業、文化、娛樂和旅遊設施為主的綜合性房地產項目,目前已經成為上海的新城市坐標,在國際上也享有一定知名度。羅康瑞以"整舊如舊"的創新手法將上海傳統的石庫門建築改造成為最新銳的消費場所,此舉贏得了市場追捧,並成為國內眾多城市舊城改造的範本。由於上海新天地的一炮而紅,西湖天地、重慶"新天地"等項目紛至遝來,當地政府主動邀請瑞安集團參與當地的舊城改造工程。去年,羅康瑞又分別在杭州與重慶投資百億人民幣,在中國最著名的兩個旅遊休閒城市的兩個最黃金的地段繼續新天地模式的開發。
成立於上世紀70年代的瑞安集團在香港、美國以及中國內地均有地產項目,但其真正成長為地產業界知名的企業卻是受益於羅康瑞相對其他境外房地產商較早地預見到內地樓市的繁華景象,而上海這座城市無疑是羅康瑞事業拓展道路上的福地。1985年羅就進入上海並成功開發了城市酒店項目,並且同政府及本地工商界建立起良好的合作關係。此後的太平橋地區重建項目令其身價與名譽陡增。除了新天地項目的成功之外,其開發的瑞安廣場躋身上海最頂級的寫字樓之列,租售率超過95%；翠湖天地高級住宅總建面達到68萬平方米,一期住宅已于2002年底全數售出,其單位售價高達每平方米17000元--25000元；企業天地是太平橋項目中的配套商業設施,目前正在招租中,其租金達到3--4美元/天/平方米。除此之外,瑞安目前在內地擁有的項目還包括瑞虹新城、北京華威大廈、西湖天地、重慶化龍橋項目等。羅康瑞表示,西湖天地與化龍橋項目可能會在合適的時機注入到新成立的瑞安地產中。
外資項目風起雲湧
隨著內地樓市這兩年的欣欣向榮,以及其所帶來的高回報率,外資房地產商及相關投資機構紛紛趨之若騖。據了解,目前在北京的外資房地產項目就將近20個,總建築面積超過500萬平方米,涉及投資總額近30億元人民幣。上海更匯集了嘉德置地、和黃地產、恒隆、新鴻基等一批外資房地產巨頭。去年CEPA協議簽署後,香港地產巨頭曾聚首上海,共同尋找在上海的投資機會,掀起新一輪港資投資熱潮。據了解,目前港資地產商在上海開發的項目已經佔到滬上房地產開發總量的12%。同時,像摩根斯坦利、德意志銀行、洛克菲勒等專業投資機構也紛紛參與到上海的房地產開發熱潮中來,並且單項投資金額均在近億美元的量級。根據工商部門的統計數據顯示,去年注資超過1000萬美元的59家外資企業中就有21家從事房地產開發；注資超過3000萬美元的15家外資企業中有7傢具有房地產開發資質。目前,參與上海房地產開發的外資企業超過700家,投資總額超過100億美元。
財大氣粗的外資房地產開發商及投資機構的涌入令目前資金鏈已經吃緊的國內房地產商感覺壓力重重。業界專家認為,目前外資在房地產市場上還只是冰山一角,真正大規模涌入後,憑藉其實力與規模,在土地拍賣等方面會佔盡上風,並且會抬高整體的土地價格,因此國內的開發商面臨的資金問題會越來越嚴重,同時,伴隨外資的進入,房地產行業有可能掀起一輪外資並購國內企業的高潮。專家建議,目前國內企業應當抓緊時間尋找適合自己的融資平臺,同時國內在金融創新方面也應該加緊房地產融資產品的研究與推出。有業界專家預言,外資一旦大規模涌入內地房地產市場,最具實力的國內開發商也難以抗衡。近期,先後有上海復地、首創置業等國內房地產企業已經或計劃登陸境外市場上市融資,可以看出這種準備與防範行為已經開始。
來源：上海證券報
