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面對樓市機遇，很多時候，台灣人的嗅覺比溫州人更敏銳，因為經驗。
朱梅生，一個在上海投資房產的臺胞圈子裏堪稱元老級的人物，用他自己的話來講，他“已經處於半退休狀態”。然而，就是這樣一位隱退者，在上海依舊擁有近十套地段優越的豪宅，外加每年經手物業十幾套。
面對風聲日緊的“限制外資購房”政策，或許，闖蕩上海樓市6年的朱執著地認為，即使有相關政策出臺，作為以長線投資為主的港、澳、台資金，會有不同的相對寬鬆的政策。這種確信，讓台灣投資者一如既往，繼續找尋新的投資機會。
先於溫州人
把投資重心移到上海之前，朱梅生在台灣長期投資購物中心及相關服務業，其中包括11家主要面向外籍商務人士的連鎖酒吧。
“當時，來酒吧的人很多是外交使節、跨國公司高層，我在與他們的接觸中，了解到這個圈子的投資風向以及他們對市場的看法。像GE公司裏，他們有自己的員工委員會，掌管著上千億的資金，主要負責為公司員工投資賺取利潤，跟著這些具有國際眼光的資金走，是個不錯的選擇。”朱認為，正是這樣一種社交氛圍，令他的投資也具備了國際眼光。
一跟就跟到了上海。“這算是我來上海的直接原因，商務合作的夥伴很多來了上海，我也就把酒吧這個商務平臺搬了過來。”
6年前，朱花了近500萬元，在上海買了一套房子自住和一層物業開酒吧。這次投資重點雖不在房產本身，卻邁出了闖蕩樓市的第一步。
“2001年上海內外銷房並軌後，房價迅速攀升，最初自用的兩套物業價值成倍增長，如此高的利潤促使我逐漸將投資重點轉移。”
此後，朱梅生逐漸擴大在上海的房地產投資，成為第一批真正的樓市“炒家”。
“那時，投資房地產的主要是境外資金，一兩年後，許多溫州人才跟著進入。”
朱有些感慨，能夠幸運地搭上投資上海房地產的第一輛班車，和在台灣時的社交圈子、商務交流有密切關係。“當時，眾多跨國公司紛紛在上海落腳，讓我更加確信上海樓市的國際化前景。一直以來，關於國六條、國八條等調控政策，我都會聽聽這些國際投資者的看法。”
目前，長期在上海的台灣人總數有40萬，不管從事什麼行業，絕大多數有房產投資。而朱梅生不僅已幾乎把投資房產作為主業，還從事著代理的工作，幫在台灣的朋友投資、經營。
瘋狂仍將延續？
“台灣人在上海買房子，比如有三代人，可能就在黃浦江邊買三套房子，我們屬於長期投資，買房子更多是為了養老，退休後收收房租，需要錢時賣出幾套，看的都是10年以後。”
朱梅生屬於長期看漲派，“目前上海房價比較穩定，自去年宏觀調控以來，溫州投機者退出，房價不再是一天一個價，而且上海的房價比周邊國家大城市房價低，還有很大潛力。”
2002年開始，朱梅生把台灣的許多產業陸續出手，最終把2000多萬元的資金全部投資上海房產。
“當時，上海的房價正處在瘋狂的前夜，市中心高檔的住宅均價在4000－6000元/平方米。黃浦江畔、徐家匯、建國西路一帶是我的投資重點，黃浦江畔物業特有的江景、徐家匯、建國西路一帶濃厚的商業氛圍和都市生活環境，都是長期看漲的關鍵。”
大多數在上海的台灣人都會選擇在古北板塊投資房產，而朱梅生有著獨特的投資眼光，堅決不進入古北板塊。在他看來，這個沒有軌道交通的區域，即使定位高端、配套成熟，都沒有特有的競爭優勢。
“基本都是中高檔的房子，300平方米以下，而像湯臣、西部別墅之類的頂級房子也不投資，別墅的居住群體很特殊，經常會有價無市。”
選準了目標，回想此後的瘋狂，朱梅生沉穩的臉上難掩興奮。2003年，在建國西路一帶以4000多元的均價買入兩套面積均在130－140平方米的高檔住宅，僅僅4個多月後，兩套物業均以7000多元的均價轉手。
“剛開始兩年，只進，很少出。而偶爾一些用來做短線的物業，回報率已經相當高了，進出的差價賺50％是正常狀態。”
面對近兩年的宏觀調控，朱會心一笑，“現在大家認為國家宏觀政策對投資者不利，但是在我們看來這些都是小波浪，很正常。其實，即使提高稅收，與國際水準相比，在大陸投資房產的稅收依舊是相當客氣的，與動輒高達幾倍的利潤相比，這點稅收影響不大。”
憑藉在台灣的經驗，朱梅生始終堅信上海樓市的黃金時期遠沒有結束。
“我在台北市中心外的一棟物業，交通不好，35年前買的，到5年前價格已經翻了40倍，稅後也有30倍。相比之下，上海才剛剛開始，按照其他國際化都市的發展模式，房地產行業還將有很長的上升期。”
遭遇首道閘門
以朱梅生為代表的台灣購房者憑藉資本優勢，在尚未完全成熟的上海房地產市場縱情馳騁的日子裏幾乎沒有遭遇任何阻攔。
“台灣資金通過匯兌進入上海，除買辦公樓、土地等需要寫報告書外，只要金額不是太大，一般有批文就可以憑合約匯進來。”在朱的印象中，利用資本優勢來投資上海物業，一直是受到優待的。
“通常都會利用貸款，一般為五成，而且包括上海本地、外資以及一些台灣銀行在內，對台灣人在上海買房的貸款需求還是很支援的，特別是外資銀行，台灣人的購房貸款是他們一筆不小的業務。”
而今後，這種資本的優勢或許將不復存在。中央有關部門關於“限制外資投資房地產”政策出臺後風聲日緊。
“現在經濟不是很景氣，即使有政策風險，大家也會撐著，我認為上海房產不會停滯。”
而事實上，朱梅生已經在改變投資策略，不再是純粹投資住宅。“房地產投資是個多元化的領域，住宅以外，酒店、度假村、醫院、學生宿舍方興未艾。”
“去年開始，上海房地產遇到一些波折，同時股市出現好轉，我已經開始把部分資金投向股市。另外還買進了一些基金，作為長線投資。”
下個月，一些臺胞組織將在上海舉辦大規模的“臺胞購房節”，似乎在這個政策眼上，台灣資本希望再次發力。朱梅生說：“市場陷入觀望，我們才有跟開發商談價的機會。”(21世紀經濟報道
記者
田新傑
實習記者
陳
巍)
來源: 21世紀經濟報道
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