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5月15日，本報《房地產調控：外資博弈“不設限”
》的特別報道見報後，國內外輿論給予了熱烈的關注。相關部門高度重視。近日，有消息稱，限制外資投資房地產的政策近期有望出臺，設限措施將主要以限制非中國居民購房為主。
本報記者在日前的採訪中，對不同的外資在上海房地產的投資情況進行調查。這些調查也許有助於我們全面地看待外資在房地產中的作用。
一線調查 海外“四大軍團”圖謀上海房地產
同羅康瑞的瑞安集團一樣紮根中國，和中國經濟共同成長的外資地產公司比比皆是。
本報記者 王其明上海報道
從事房地產行業，家住毗鄰上海“新天地”馬當路的葉女士，一直很自豪地告訴周圍的人：“我家住馬當路，靠近‘新天地’。”說到“靠近新天地”這幾個字時，她的語氣常常會加重一些。葉女士說：“十幾年前，爸爸單位分房，分到馬當路，還不願意去住，覺得這裡太破太爛。沒想到建成‘新天地’後，這裡現在這麼好，真得感謝羅康瑞。”
羅康瑞，香港瑞安集團董事長，正是他將一群破敗不堪的老建築，修建成為上海時尚、休閒中心——“新天地”。
“三大軍團”佈局長遠
現今，很多地方政府主動邀請羅康瑞去做舊城改造項目，羅可謂是風光無限。不過，十年前，他剛做“新天地”時，壓力相當巨大，毫無風光可言。
“新天地”，毗鄰淮海路，原地名叫太平橋，佔地3萬平方米，都是石庫門弄堂建築。南陽子散文中這樣寫道：“這類傳統的弄堂建築，這種房子由於無下水道系統，所以刷洗馬桶、惡臭的陰溝成為其生活元素之一，這裡的人們新的一天，常常是從家家戶戶清洗馬桶開始的；由於墻體高、密度大、隔音差，房內陰暗、幾乎不通風，常常是煎炸吵罵雞犬相聞。”
當上海市開始舊城改造時，這种老式弄堂當然是被改造房屋之列。這時，羅康瑞覺得不用拆舊蓋新，應該整舊如舊。只是在老房子內加裝現代化的設施，使之擁有現代化功能。改造之後，每平方米的成本達到兩萬元，還不包括動遷費。整個項目，羅康瑞投資14億元。
當初，由於不看好這個項目，沒有銀行願意貸款。無奈之下，當時生意做得並不大的羅康瑞只能自掏腰包，把50%的資產押了上去，以至於下屬認為他瘋了。
剛開始，“新天地”租金並不高，贏利也不多。直到近幾年，“新天地”租金節節上漲，才成為羅康瑞的滾滾財源。
同羅康瑞的瑞安集團一樣紮根中國，和中國經濟共同成長的外資地產公司比比皆是，可以略分為三類，房地產業界稱為“三大軍團”。
第一軍團是大量港資地產企業。幾乎所有香港較大一點的地產企業，都進入了內地。在上海，著名恒隆廣場、港匯廣場、嘉華中心、嘉裏中心等都是港資地產企業的貢獻。港資地產企業一大特點是，進入內地早，投資規模大，“超人”李嘉誠在上海拿的一個項目，光買地就花了46億元。
第二軍團是以新加坡為代表的東南亞企業。新加坡凱德置地開發的萊福士廣場，印尼金光集團開發的臨近外灘的外灘中心，都已讓上海人耳熟能詳。這些外資也並不都是進入中國就“立刻”獲利的，凱德置地目前贏利狀況非常好，但從1994年進入中國之後，凱德置地一直虧損到2001年。
另一軍團就是台資企業。台資企業在上海一直低調，但是實力並不弱。浦東陸家嘴一個名叫震旦大廈的大樓、上海頂級區域湖南路上一個名叫鴻豐香堤苑的別墅，售價每平方米四五萬元，也都是台資開發的。
世界五大代理行之一的仲量聯行的統計數據顯示，外資房地產開發投資在亞太地區比例為29%，歐洲為58%，北美為16%。去年，外資投資中國房地產為54億美元，佔比3%。外資的投資比例在中國還在逐年下降，從2000年的7.5%左右，到去年的3%左右。
葉女士對記者分析說，這些外資開發商，在中國內地大都是長期投資開發。知名房地產專家、新漢業不動產執行總裁趙雲飛說：“這些外資開發商對城市建設發展有推動作用。新加坡仁恒集團開發的樓盤，做得非常好，對行業發展有促進作用。”
“第四軍團”摘桃子
不過，近年來又一股外資地產力量在上海異軍突起，被稱為外資地產的“第四軍團”。這股外資主要來自歐美的基金公司，它們以投機為目的，以資本為利器，以收購為手段在市場上頻繁操作。其中，國際上頂級的基金公司摩根斯坦利、高盛、JP摩根、花旗地產等參與其中，他們大都揮舞著收購大旗，斬獲連連。
同樣都是外資，同樣投資中國房地產，他們卻有著不一樣的動機和目的。一業內人士說。
2006年4月，摩根斯坦利收購了浦東陸家嘴中央公寓的一整棟樓；6月，摩根斯坦利以近8億元人民幣的價格收購了靠近徐家匯，位於華山路的華山夏都一期A棟116套物業。摩根斯坦利的收購清單，已經開出常常一串：從2004年起，摩根斯坦利已經收購了四五個項目，包括寫字樓、商場等。
不過，摩根斯坦利執行董事Garth
Peterson輕描淡寫地說：“到目前為止，境外投資者還沒有大規模進入中國市場，只是一些媒體把這種現象誇大了而已。大摩在中國的投資額，不及在日本的5%。”
“第四軍團”的其他成員也不甘示弱。高盛、麥格理、JP摩根、花旗地產等等都在中國收購了項目，凱雷基金、美聯銀行、瑞銀等都在躍躍欲試之中，這些公司在中國都已描繪了“宏偉”收購願景。
“很多機構堅持認為，人民幣還將升值”。仲量聯行的中國區董事陳立民說：“基金進來的時候，都是瞄準了中國房地產有賺錢的機會，人民幣升值是‘獎金’，不升就拿房地產升值帶來的‘工資’。”
去年，高盛收購了百騰大廈，每平方米收購價不到3000美元。業界估計，現在其均價已經漲至4000美元左右。收購之前，人民幣尚未升值，人民幣兌美元為8.27：1，如今，已經“破八”。一年之間，高盛收購的收益已經近40%。
“這是一個危險的信號。”上海知名二手房仲介公司、漢宇地產總經理施宏睿說，外資基金的物業投資類型正在變化，從對商務寫字樓的收購，轉變為對中高檔住宅的收購。施認為，高檔住宅無論是整體轉讓還是單套出售，在交易速度上都比商務寫字樓快，而且交易成本也相對低廉。外資基金大量‘吃進’高檔住宅，更有可能是進行短期操作。”
東南亞金融危機的一個直接原因就是歐美基金進行短期炒作，一擁而入，一哄而散。因此，外資基金的短期投資行為非常值得關注。“海外基金除了帶來了資金外，並沒有帶來任何先進的技術、管理，卻帶走高額的收益。”趙雲飛說。
葉女士也一針見血地指出，這些基金是來“摘桃子”，來“摘”中國經濟發展的成果。
對於凱德置地和基金公司在房地產投資上的區別時，凱德置地中國區總裁林明彥說：最大的區別是凱德置地在中國長期投資、開發、持有物業。而一些基金是看重中國的匯率變動而投資。”對於這種“投機型”外資，國家應該進行限制。趙雲飛說。
在國家有關部門明確表態，要限制外資投資房地產時，記者注意到，海外基金收購速度大為放慢，但外資地產開發公司卻依然在擴張。
“很多外資基金談判都放慢了，因為聽說要對外資投資設限。”上海睿策投資管理諮詢有限公司，一直在幫助外資基金收購項目。其董事總經理徐瑞芬在接受記者採訪時說。不久前，和黃斥資近27億元，在青島拿了一個項目，和黃佈局中國的勢頭依然在繼續之中。
監管的難題
根據國際貨幣基金組織《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》，對非居民投資或購買房地產進行必要限制是國際社會的通行做法。在其187個成員中，有137個成員都針對不同對象和內容，通過各種方式與手段對非居民投資房地產進行管制。
中國對外資購房過度開放，使得大量外籍人士廣泛參與到購房“大軍”中。尤其2003年之後，一些歐美人士博弈中國人民幣升值，也加入原本是海外華人為主體的購房隊伍。他們對上海房價的飛漲起到火上澆油的作用。
據央行統計，2004年共有220億元外資進入了上海，其中70億元用於購房。境外資金購房主要集中于別墅、公寓等高價位商品房。2005年前兩月，境外資金購買上海單價11000元/平方米以上新建商品住房的面積和金額，同比增長47.6%和73%，購買單價11000元/平方米以上二手住房面積、金額同比增長2.8倍和3.1倍。境外人士投資購房之瘋狂，令人乍舌。
限制境外人士購房，勢在必行。不過，如何區別對待境外人士及各種不同種類的外資，則是一大難題。中國人有著葉落歸根的傳統，將來華僑購房會越來越多。這些華僑的感情能夠傷害麼?同樣，對不同種類的外資在技術上怎樣進行限制，也是一個急需解決的問題。
縱深 設限外資方向之爭
本報記者 李樂 北京報道
外資進入房地產的問題，決策層已關注一年有餘。國家總體限制性政策的出臺，僅僅是個時間問題。不過，受制于一系列的因素牽制，其出臺也並未如外界猜測的那麼簡單。
中央早已關注
無論是國務院“地產調控6點意見”，還是隨後發佈的9部委《意見》當中，都沒有針對外資的設限條款，但這並不能證明中央政府並未意識到外資對於房地產及宏觀經濟可能產生的連帶性影響。一業內人士告訴記者。
記者了解到的消息表明，在國務院發佈“地產調控6點意見”之前，決策層曾召開過多次會議，在其中的一次會議上，房地產行業的外資問題曾被領導同志專門提出，並要求關注其可能對房地產和宏觀經濟所產生的影響。
有消息稱，在會上，最近頻頻在內地房地產收購物業或進行投資的摩根斯坦利等境外基金機構被點名——這足見中央政府對於房地產外資問題的關注。
實際上，中央政府在持續關注房地產外資問題的同時，已經開始使用一些技術手段對外資購房等行為進行控制。而所謂技術手段主要是以外匯結匯的審查為主，也就是說，通過嚴格審批，控制外資購房的發展速度和規模。
在今年“地產調控6點意見”下發之後，外匯購房的結匯明顯從緊，並已經強化了審批，長期負責海外銷售的一家仲介代理機構的負責人告訴記者，“原來3天就可以審批下來的，現在基本已經延長到了一週。”
這意味著，雖然在去年和今年的調控過程中，外管局並未加入到調控的主要協作部門中，但其對房地產外資的控制卻一直“潛行”。去年上海房價的快速上漲勢頭得到抑制，實際上便與外管局對外資的控制有關。此前，外資大規模涌入，曾是推動上海樓價快速上漲的主要原因之一。
技術瓶頸
記者目前掌握的消息表明，究竟由哪個部委對外資進入房地產進行調控管理，現在還沒有明確的說法。
到目前為止，參與房地產調控的部門已經從去年的7個增至今年的9個，卻唯獨不見與外資相關的外管局和商務部，而沒有這兩個部門的介入，對房地產外資的調控就無從談起。而這兩個部門的“隱身”，則與對外資進入房地產設限的技術因素有關。
“現在我國只有資本項目下的外資進入受到管制，QFII每年是有額度的。”銀河證券首席經濟學家左小蕾對記者說。目前，房地產項目則是被置於日常消費類科目，而在現行的外資政策下，這個科目是受到鼓勵的。
這兩個科目有著“天壤之別”。資本科目的外資管制政策，主要控制的是外資流向中國資本市場的規模和速度，以避免中國的資本、金融體系受到國外投機資本衝擊而產生風險。而日常消費類科目所面對的只是普通的外資消費行為，由於除購房之外，普通消費行為所涉及的資金額度相對較少，不會造成金融風險，故此長期以來沒有限制性政策，這個科目也一直處在被鼓勵的範圍。
目前，我國對資本市場的外資管制採用的是QFII額度。然而，使用QFII額度對房地產外資進行限制顯然不現實。雖然頻繁“現身”于中國房地產市場的摩根斯坦利等外資擁有QFII資格，但其投資于房地產的往往是專門的房地產投資基金，這類基金不牽涉資本市場，故無法對其使用QFII額度進行管制。另一方面，這些資金在日常消費科目下，進出相對自由，外管局對其監管也有一定的困難。
“即便真的對房地產領域設限，我們也有變通的辦法。”一位境外基金人士私下對記者表示。他所言的“辦法”很多，其中最為簡便的一種便是與中國內地企業成立一家公司，使其擁有合資公司地位，然後再以這家公司的名義收購物業或者進行投資，如果所需資金很大，則可以用同樣的手段註冊多家公司解決問題——這恰恰是目前監管的技術難度所在。
方向爭議
從目前中央政府對於使用外資的總體思路來看，對房地產外資設限只是遲早的問題，然而，究竟採用哪種思路對其進行控制，卻存在著不小的爭議。
中國社會科學院金融所研究員尹中力是外資設限問題上的“強硬派”，他甚至主張將房地產置於資本科目下進行監管。“從世界各國的情況來看，沒有一個國家將房地產置於經常消費科目下，房地產不是快速消費品，屬於資源性產品，應該對外資加以監管。”
但在“溫和派”看來，即採用稅收等技術手段增大外資的成本，降低收益，對其進行控制。
從記者目前掌握的情況來看，相關主管部門比較傾向於後一種思路，對於將房地產列入資本項目下進行外匯管制並不持支援態度。有消息稱，相關主管部門正在醞釀從四個層面對房地產外資進行限制。
首先是稅收，比如調整進入房地產的外資一直享有的所得稅減免等優惠；其次，對房地產企業中的外資比重和房地產企業的外債規模作出限制；第三是從資金流入和結匯方面出臺一些行政性的外匯管制措施；最後區別對待外國非居民個人和外國非居民法人。顯然，在這些層面相對於資本科目下的配額管制要“溫和”得多。
訪談 外資推動房價上漲的觀點值得商榷
訪復旦大學房地產研究中心副主任華偉
《中國經營報》：現在業內有這麼一種觀點，外資投資中國房地產業加劇了國內房地產市場整體競爭狀況，帶動了投資性購房，推動了房價上漲。你怎麼看待這種觀點？
華偉：這種觀點是值得商榷的。我們認為根本問題是市場中的閒散資金過多，投資渠道狹窄，這就逼得資金到處尋找投資目標，即使外資不來，這些投資者也會去買商鋪、寫字樓。如果不提供其他更有效的投資渠道，即使沒有外資投資，中國房地產市場照樣過熱。
近6年來，我國的貨幣供應量(M2)迅速增長，由1999年的117638.10億元上漲到2005年的298755.48億元，年均增長率達16.83%。2005年M2餘額/GDP高達1.64，這意味著市場中有大量脫離實體經濟發展的貨幣。2005年，市場中有約15萬億元的“閒置”貨幣。
《中國經營報》：如何解決房地產業的投資過度問題？
華偉：投資過度的解決辦法宜疏不宜堵，關鍵是要開放投資領域，把國內過剩的投資資金有效疏導。資金疏導好了，又哪來資金去跟外資的風呢？所以說，現在是資金過剩，渠道狹窄，導致房地產市場集中了過多的投資需求。
現在進行宏觀調控，可以說只能抑制了它短期的投資衝動，但是這筆錢一分也沒有少，一旦有機會，它就會迅速擴張，隨時可以入市，所以說關鍵是拓寬投資領域，而不是讓這些錢不進來。所以，即便沒有外資的進入，我國房地產市場的問題依然存在。
《中國經營報》：那麼房地產的根本問題在哪？又該如何解決？
華偉：其實我們發現，國內房地產市場的主要問題是市場結構有問題，它的問題主要不是出在房地產市場的整體，而是在房地產市場的一個重要部分——住宅市場。
房地產市場的問題並不是外資帶來的，實際上是我們地方政府角色錯位，配套措施不完善造成的，導致房地產市場總體過熱、供求失衡，在結構上偏離了弱勢群體。所以，我們首先要把住房市場問題和房地產市場問題分開，住房市場中造成結構問題的根源是什麼呢？是總量上的供需失衡使整個房價快速上漲，結構上中小戶型、中低價位住房供應不到位，從而造成中低收入家庭住房困難，這實際上是我們前一階段發展房地產業的過程中，忽視了構築“防火牆”。
弱勢群體不可能完全靠市場去解決住房問題，他要靠住房保障，要靠廉租房、經濟適用房等制度來解決，這是第一道“防火牆”；此外，對於本地的原住民以自住需求為主的，和外來人口以投資和高端需求為主的，也要建一個“防火牆”，要通過經濟適用房、戶籍制度、公積金制度讓除弱勢群體之外的本地居民，依靠市場能解決需求，不要和外來的高端購買力相重合，這是我們應該做的第二道“防火牆”。在這兩道“防火牆”之外，剩下的就是中高端的市場，這個市場可以對全球開放，誰有錢誰來。本報記者王其明采寫
記者觀察房地產業的“拉美化”之憂
值得關注的是，正在中央政府嚴格控制經濟過熱、實施緊縮性信貸政策進行以房地產等行業為主的調控之時，外資正在通過正規的QFII、地產基金以及尚未正規化的私募基金等方式，大舉進入中國房地產業。由此引發了人們對於中國房地產業“拉美化”的擔憂。
所謂“拉美化”，是指拉美國家在20世紀90年代，由於選擇了“外資主導型”的開放道路，使得這些國家在獲得了階段性經濟快速發展的同時，喪失了對本國經濟、資源的控制權，從而引發了嚴重的經濟危機和社會動蕩等一系列難以解決的問題。如今，“拉美化”被泛指國際資本控制本國的經濟發展，外資成為國民經濟的絕對主導，本土企業徹底被邊緣化的經濟現象。
以往，外資進入中國的主要意圖在於利用中國低廉的生產要素和優惠的政策條件，降低成本和追求高額利潤；但在中國加入世貿組織之後，中國國內日益成熟和龐大的內需市場已經成為國際主要投資者看好中國的主要理由，其投資中國的目的逐漸傾向於培育中國市場，最終佔領和控制中國市場。
從拉美國家經濟發展的教訓中，我們可以清楚地看到，在由外資主導的國際資源整合中，發展中國家只是廉價勞動力的輸出方，而引資之初的獲取先進技術和管理經驗等諸多良好願望幾乎無法實現。同時，這些被外國資本控制的東道國企業，毫不猶豫地將大部分企業利潤匯到了投資者母國，而發展中國家拿到的只是被國際資本壓榨得可憐的聊以糊口的薪水，最終拉美國家普遍出現了經濟快速增長，但人民生活水準卻難以提高的怪現象。
毋庸置疑，資本總是唯利是圖的。但是，當引進外資的現實逐漸與初衷相背離，即引進外資所希望達到的技術溢出效應和管理輸入未能如期達到，產業安全和技術瓶頸隱患卻日益凸現，引進外資追求雙贏的目標，卻陷入被外資控制的“囚徒困境”，這種狀況應值得警惕。
（中國經營報）
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