今年以來，從拿地到開發再到銷售，每一個環節的步步吃緊，使大房企的實力優勢也步步顯現。叫囂了近兩年之久的“寡頭壟斷”似乎就要進入倒計時。
“寡頭壟斷”這個概念在地產圈裏如今早已經是眾人耳熟能詳的“口頭禪”。而“寡頭壟斷時代”已然到來的跡象也早在2004年“土地大限”之時就已經初露端倪。然而，在兩輪宏觀調控的持續打壓下，混戰了兩年的京城樓市顯然才剛開始為步入“寡頭壟斷”時代做起準備。無論是拿地、開發還是銷售環節的嚴控，使得“扛得住就扛，扛不住就出去”成為殘酷的現實。
臨近年底，京城樓市似乎愈發地熱鬧起來。然而，眾多的開發商卻並沒有因此而興奮起來。“禁貸未封頂樓盤按揭”、“清查項目財務及原始資料”、“土地招拍挂程式走緊”，一連串的政策新動態，讓身處其中的開發商們倍感“寒氣襲人”。
剛剛結束“四惠地塊”競標工作的佳程廣場總經理王哲在其博客上寫道：“通過本次招標，再次印證了中小型開發公司的道路將越走越窄。尤其隨著政府反腐力度的加強、法制建設的不斷完善，那些目前靠運用特殊手段尚能生存的中小開發商的日子將越來越難過。北京房地產寡頭壟斷的時代即將來臨！”
如果說，此前高呼地產進入“寡頭壟斷時代”帶著幾許“狼來了”的味道，尚未到關鍵時候。那麼，今年以來，從拿地到開發再到銷售，每一個環節的步步吃緊，使大房企的實力優勢也步步顯現。叫囂了近兩年之久的“寡頭壟斷”似乎就要進入倒計時。
拿地非價高者得 大房企仍“把佔”大局
本月，京城各大房企無一例外地都在進行著一件事：為參加土地競標而做準備。從備受關注的廣渠路36號地，到以“黑馬”姿態出現在土地市場的四惠地塊，無不顯示著品牌大房企的名頭。
而最新的競標結果顯示，已經結束競標的3宗土地中，四惠地塊被金地集團拿下，大屯鄉小營地塊被保利地產競得，而曾經“流拍”的廣安門305號地塊則被華潤置地收入囊中。不僅競標獲勝的是金地、保利、華潤置地，這3家地產界響噹噹的大房企，那些投標的企業也都大多如雷貫耳——富力地產、SOHO中國、招商地產、萬科地產等。難怪佳程廣場總經理王哲會深刻地感覺到“中小型開發公司的道路將越走越窄，房地產寡頭壟斷時代即將來臨。”
不管華潤置地競得廣安門外305號是贏在價高者得（僅比底價高出1億多元），還是金地拿下四惠地塊勝在規劃方案優秀，今後，越來越多的新推土地將“流向”品牌大房企已經成為毫無懸念的事實。歸根結底的原因就在於，在當前的國家宏觀調控環境下，只有像華潤置地、金地，以及富力地產、保利地產等品牌大房企，才有足夠的資金來保證成交，以及足夠的資質來保證規劃品質和產品品質。
特別是前者，現如今，銀行的口袋越發收緊，想從銀行拿錢買地幾乎已經是不可能的事。包括華潤置地、首創置業、富力地產之所以在今年全國拿地攻勢淩厲，背後依靠的當然不會是銀行撐腰，而是在海外資本市場融資的實力。此前不久，首創置地和富力地產這兩家上市公司就曾經分別融資20億港元和16億港元，根據兩家公司透露的資金用途，其中絕大部分將作為收購土地儲備的資金。而這樣的大手筆“撈錢”，對於那些依靠小投資的中小開發商來說，無疑就是望而興嘆的事。
對於土地招拍挂越來越公開、透明化的今天，資金實力以及開發經驗儼然已經成為拿地的“雙保險”。而出於和諧地產的考慮，將土地合理、合適地分派給注重品牌信譽、強調公司業績的大房企顯然是政府最明智的選擇。
開發銷售品牌吃香 大房企匯聚人氣
拿地市場上，品牌大房企都熱衷於大規模的地塊，一方面規模較大的地塊拿下後，至少可以保證未來兩三年的公司業績不會交白卷；另一方面，零散的地塊容易受到周邊其他樓盤的影響，規模較大的地塊抗跌性則比較強。因此，當規模土地越來越多地流向品牌大房企之後，無疑也就在開發、銷售環節形成了品牌大房企佔據區域主導的局面。
品牌大房企的開發經驗使得他們能夠較大地提升項目周邊的居住或商業氛圍，也能夠較高地發揮地塊的價值。比如近來很火的上清板塊，正是由於華潤置地、富力地產兩家品牌大房企的先後入駐，使上清板塊的整體居住氣質具有大盤化、品牌化的優勢。如今，上清板塊的開發銷售市場幾乎被這兩家企業所“壟斷”，提到上清板塊的項目，則非橡樹灣、富力桃園莫屬。
同樣的“壟斷”效應還更多地出現在北京四五環以外的樓市區域中，如西南五環邊由珠江地產開發的百萬平方米大盤珠江禦景，以及東南五環由富力地產開發的，同樣是百萬平方米大盤的富力又一城，無不顯現著品牌大房企的“寡頭壟斷”氣勢。
與此同時，10月份北京市銀監局緊急叫停北京市未封頂樓盤的個人住房商業貸款業務，在市場引起軒然大波，讓地產“寡頭”壟斷時代的步伐似乎來得更加緊湊。中國經濟研究中心主任林毅夫表示，開發商的生存模式已由此前“拎著錢袋找項目”轉變為“打著燈籠找錢”，其贏利模式也將由土地贏利向產品贏利轉變，中國房地產的大開發商時代已然來臨。
將銷售環節中的資金鏈收緊，無疑將加大開發商的資金投入。而這對於絕大數靠現金流支撐運營的中小開發商來說，只能是“扛得住就扛，扛不住就出去”。但對於品牌大房企而言，其暢通的融資渠道則能夠很好地化解在開發、銷售環節增加資金投入所帶來的震動。當越來越多的中小企業無力“抗壓”而出走地產圈時，所剩下的品牌大房企將通過並購公司或是項目的方式不斷擴充自己的實力，實現進一步的市場“壟斷”。
—記者手記—
壟斷究竟可怕不？
房地產行業這幾年出奇的火，以至於最近的很多影視作品裏都喜歡給安插個角色。前幾日，看一部國產電視劇，兩位演對手戲的男主角就都是開發商。為了打擊對手，其中實力較強的那位開發商以幾乎零利潤售房的方式迫使對手要麼不得不降價、要麼銷售不出去。這樣的情節，在現實的房地產競爭中不乏其例。由此似乎也暗示著，地產圈裏那些實力強的“寡頭壟斷”企業可以擁有更多的話語權。
地產“寡頭壟斷”時代這個口號喊得響亮，自然也引來了很多的質疑。早在2004年，地產大腕任志強就曾經提出，組建商會組織，由行業內幾個規模較大、實力較強的公司牽頭，形成企業聯盟“清洗、規範房地產市場”。而京城地產圈的另一位大腕張寶全則是對這種“寡頭壟斷”極為擔憂，更是呼籲房地產業應出臺反壟斷法。
誠然，“寡頭壟斷”會使品牌大房企利用這一特權左右市場，但想要左右政府決策部門卻並非易事。想要成為“寡頭壟斷”型的企業毫無疑問首先要擔當起比其他地產企業更為重大的社會責任。因此，“寡頭壟斷”並不可怕。再大的“寡頭”違背了行業發展規律，最終仍將被其他“寡頭”淘汰。
一週熱評
與地產發生關係
一位朋友最近玩起了股票，用他的話說就是，地產這麼火，既然買不起房，就買點地產股票，反正怎麼著也要和地產發生點關係。可見，在如今的中國，大到投資機構，小到普通老百姓，地產這個名詞的意義已經等同於升值兩個字。
而先撇開房價上漲不談，近3個月來房地產板塊裏的個股是全體上漲，有的甚至漲幅超過七成，幾乎可以說是狂漲一氣。這些氣勢不僅讓其他行業看得眼紅，恐怕讓房地產企業自己也看得驚心。雖然有業內人士分析認為，房地產板塊的大漲與港股房地產板塊上漲所帶來的提振作用有關。但事實上對人民幣升值的持續看好以及國內房地產市場一片火紅大概才是地產股不斷上漲的真正“幕後推手”。
房價依然穩步上升、地產股票持續狂漲，這樣的局勢的確傳遞著“與地產發生關係肯定有賺頭”的資訊。然而，無論是地產市場還是地產股票風光的背後，似乎仍然潛藏著不安的因素。比如說近期令京城房地產業感覺有點風聲鶴唳的地產清查風暴。這場據說針對北京300多個房地產開發項目進行財務和原始資料清查的風暴，拿地、貸款、銷售、利稅等各個環節據說都被包含在了審查內容之列，聽上去就像一場“掀家底”運動。這樣的動靜又如何不讓那些“家底”有問題的開發商心裏發毛呢？要知道，在國家房地產宏觀調控之前，不規範操作、隱瞞利潤偷稅漏稅等行為在房地產行業裏實在不鮮見。
而同樣的“掀家底”運動在上海也在進行，天價豪宅湯臣一品成了首當其衝的矛頭所向，被指“懷疑涉及虛假銷售”。儘管開發商方面出面表示“我們是沒事的”，但被傳當成了清查對象，難免會影響到本就很少的投資者的信心。目前只賣出2套的湯臣一品在如今越來越複雜的房地產環境下，其銷售之路似乎更加舉步維艱。
相隔不到一週，北京土地招拍挂市場上的兩塊“熱地”——四惠地塊和廣安門地塊分別被拿下。這兩塊既沒有重復價高者得的“老路”，也沒有重現“天價”地塊的意外，可以說是整個過程都走得中規中矩。雖然政府一直不認為地價是決定房價的關鍵，但從近段時間土地招拍挂市場的動靜來看，控制地價已經被政府默認為抑制房價的有效手段。未來，對於開發商來說，任何一塊“熱地”都不再能以價格取勝，否則“流拍”或是被淘汰也未必不是不可能的。
那廂南韓建設交通部部長辭職了，這邊中國人民高興了。殊不知，國情不同、地產環境不同，中國房地產的問題又豈是暗示建設部部長也應該下臺所能解決的？如果只是為了泄憤，到頭來也只是白費功夫。(北京商報 仰靜/文)
來源：新華網
