■本報記者 楊帆 杭州、蘇州、上海報道乙太湖、千島湖為翹楚的長三角度假旅遊市場快速興起，
度假型酒店及度假別墅和公寓的投資也掀起熱潮。
但是產權式酒店卻暴露出諸多風險，成為許多投資者的夢魘。
投資度假酒店，究竟是餡餅還是陷阱？
產權酒店存在哪些問題？還有沒有投資機會？
新的投資機遇究竟在哪？投資需要一些賭性。三年前，開元度假村所在的千島湖麒麟半島還是一片荒郊野嶺，杭千高速還未建成，淳安縣城不過是個蝸居深山的小鎮，那時候一擲三五百萬元買下開元度假村別墅的投資客或許沒有想到，這些錯落分佈在湖濱或山頂的獨棟別墅，三兩年便身價倍增。
“前幾年度假村裏每平方米8000元的別墅，現在已經賣到20000元。”開元度假村總經理樓永興向本報記者表示。2004年以前瞻的眼光和魄力下單的人，已經獲得了不菲的回報。
不過也有賭輸的。更早一些時候以更大的魄力買下不遠處鳳凰度假村產權酒店的投資客，至今還在為房租和官司煩惱。由於經營不善，鳳凰度假村不得不于去年年底拍賣除酒店客房外的附屬設施，起初承諾的“2萬元年租金”和“30天度假權”也隨之化為泡影。
同樣是千島湖的度假酒店，享有同樣的天時地利，為什麼會遭遇冰火兩重天的境遇？
產權難題
長期以來，鳳凰度假村一直是淳安當地政府的一塊心病。由臺商投資開發的鳳凰度假村擁有286間產權式酒店客房和18棟別墅，2000年推出時承諾業主2萬元/年的租金回報和30天/年的住宿權，號稱“15萬元+50％（按揭）=2萬元/年（租金）+30天度假+70年產權”。
正是這2萬元/年的租金回報拖垮了鳳凰度假村。“酒店運營利潤很難保證這麼高的回報。”樓永興指出。產權式酒店的投資回報率取決於酒店的經營狀況，不是投資人所能控制的。一旦入住率不佳，經營出現虧損，酒店服務設施得不到維護和更新，就導致惡性迴圈。
鳳凰度假村286間酒店客房的年租金在500萬元以上，2002年開業後，由於酒店經營經常入不敷出，度假村開始大量拖欠業主租金，導致開發商與業主之間糾紛不斷，經營每況愈下。債臺高築的臺商最後一走了之，度假村公建設施被拍賣償債，投資者蒙受重大損失。
為了促銷客房，產權式酒店普遍以高額回報吸引投資者。陽澄湖東方雲頂度假酒店承諾8％的年租金回報。近期開盤的黃山假日酒店制定的浮動房價收益目標為8％，甚至15％。南京農家樂假日酒店承諾投資者第一年可獲得總價6％的回報，第二年為7％，第三年為8％。這些按照最樂觀的入住率情況估算的高額回報除了意味著經營壓力，也意味著投資風險。
不僅是高額回報使得產權式度假酒店後續經營難以為繼，稅收也是制約產權式度假酒店的一道枷鎖，最終導致產權酒店屢屢爆發信用危機，產權式酒店幾乎成了投資風險的代名詞。
酒店+地產
正是因為產權酒店存在先天缺陷，開元度假村才放棄了做產權酒店的打算。樓永興為老闆陳妙林算了一筆賬。產權酒店一旦出售，日後經營得再成功也是別人的，酒店物業的升值與開元集團沒有任何關係。而相比酒店兩三千萬的年利潤，酒店物業的增值空間更為誘人。
“十年後即使開元度假村被炸掉，光憑度假村的這塊地，開元集團也將獲得巨大利潤。”常州九州豪生大酒店李文敬指出。已經境外上市的九洲集團看好酒店投資的巨大商機。“酒店本身運營利潤有限，但是酒店作為房地產的升值空間很大，分割出售不如長期持有有利。”
開元度假村採取“酒店+地產”的開發模式，酒店部分集團持有，88幢私家別墅全部出售，不僅收回度假村全部投資，還有上億元的利潤。由於當地政府規定千島湖湖岸500米範圍內停止審批新的別墅項目，湖濱別墅資源日益稀缺，預期未來別墅地產還將顯著增值。
度假別墅的豐厚回報又反哺度假酒店的運營。選美比賽、拍電視劇等一系列活動促銷有了堅實的資金保障。一些國家領導人和社會名流紛至遝來。酒店入住率常年保持在70％以上，節假日更在90％以上，酒店的景氣反過來有力提升別墅價值，形成良性迴圈。
“度假村酒店是別墅業主的超大會所。”開元旅業集團董事長陳妙林指出。度假村別墅比普通別墅擁有更多更便利的設施和更豐富的生活內容，因而具有更大的增值空間。
除了千島湖開元度假村，開元旅業集團在杭州蕭山、上海松江、河南開封等地繼續複製開元度假村“酒店+地產”的成功模式。目前開元集團旗下已擁有19家酒店。酒店與地產互相補充，大大降低酒店運營成本，總的投資回報率達17％，遠遠高於酒店行業平均水準。
度假村落
“中國正在從製造業大國向服務業大國轉變，經濟的快速發展造成了度假市場的需求拉動和供給拉動，度假酒店正在急劇發展。”中國旅遊文化資源開發促進會副會長魏小安指出。
在開元度假村的示範和當地政府的推動下，千島湖正掀起興建綜合性度假酒店的熱潮。綠城在千島湖鎮中心臨湖地段投資開發22萬平方米的喜來登酒店和1500個豪華公寓，社區內商業街、遊艇碼頭等設施一應俱全。下半年首批精裝公寓將開盤，預計單價在萬元以上。
杭州濱江房產在淳安未來行政中心對面半島開發的索菲特酒店，佔地約500畝，除了有五星級酒店，同樣也有別墅和部分公寓，總建面積達10萬平方米。
此外，雲天控股投資4.5億元開發的354畝千島明珠項目、萬向集團開發的洲際度假酒店、潤和集團開發的雷迪森度假酒店以及已經開盤的千島龍庭等項目也都是集度假酒店、別墅或公寓于一身的綜合性地產項目。以千島湖鎮為中心的10公里範圍內，很快將擁有超過十家高星級度假酒店和十多個別墅樓盤，預計近期內開發上市的別墅將達到1000棟。
在太湖周邊，僅近期在建的就有太湖文化論壇、太湖香山國際度假酒店、常州太湖灣度假村、湖州溫泉高爾夫度假酒店、湖州太湖陽光雷迪森度假酒店等項目。
總投資達20億元的太湖文化論壇包括主體賓館、酒店式公寓及產權式度假酒店，總建築面積達43萬平方米。總投資6億元的太湖香山國際度假酒店佔地181畝，包括一棟產權式酒店和一棟非產權酒店，此外還有獨棟聯排別墅和商業街。總建築面積85000平方米的太湖灣度假村也是包括五星級度假酒店和90套度假別墅，以及湖景小高層的綜合性地產項目。
此外，隨著天目湖慧谷私人酒店和香樟茗岸度假酒店、淀山湖大龍洋度假村和中信泰富朱家角大淀湖度假酒店、杭州湘湖休博園氡溫泉度假酒店的相繼推出，在常州天目湖、上海淀山湖、杭州西湖和湘湖、寧波東錢湖以及舟山等旅遊勝地，一個個度假村落正在形成。
這些綜合地產項目大都採取“酒店+地產”的開發模式，度假酒店中的別墅項目因為享有更完善的服務設施和增值潛力而備受投資者追捧。但是因為短期內同一板塊內供應量過於集中，這些度假村落中的酒店和別墅的競爭也十分激烈，個別地區存在“局部開發過度現象”。
“中國的度假酒店存在無序投資的現象。”對於度假酒店的同質化競爭現象，粵海酒店管理集團董事長李華生很是擔心。昆明是一個典型，因為園博會興建大量五星級酒店，一度賣到280塊錢每晚。
不過，鋻於別墅資源的稀缺性，以及國內度假市場的快速興起，高星級酒店的集中開發也為度假村落帶來規模效應，放眼長遠，度假酒店市場仍然存在大量投資機會，李文敬指出。
來源：中國房地產報
