受房產調控新政策的影響，浙江乃至全國陸續出現了部分交易者以調控為由要求解除房屋買賣合同等訴訟。在審判實踐中，對調控政策是否屬於“不可抗力”，引起的房屋買賣合同糾紛案件是否適用“情勢變更”原則等存在較大爭議。
為指導全省法院依法妥善審理受房產新政影響的房屋買賣合同糾紛案件，昨天上午，浙江省高級人民法院發佈執行近期出臺的《關於審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見(試行)》(以下簡稱《意見》)。據了解，這是全國第一個專門針對審理受房產新政影響的房屋買賣案件的司法指導性意見。
調控政策不構成“不可抗力”
對於調控政策是否構成“不可抗力”，《意見》規定，不構成“不可抗力”，但可能構成“不可歸責于雙方當事人的事由”或“情勢變更”。
“依據民法原理，只有同時具備‘不能預見、不能避免和不能克服’三大要件的情形才屬於‘不可抗力’；但頻頻出臺的調控政策目標指向明確，買賣雙方很難說不可預見、不可避免、不能克服。”浙江省高院民一庭庭長許惠春解釋。
《意見》還明確，對調控前訂立的合同中沒有明確約定的按揭付款，買方以受限貸政策影響而無法履約為由，請求解除合同的，法院不予支援；反之，約定按揭貸款的，如果買方舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導致其無法履約，可以解除合同，出賣人返還收受的購房款或定金，但可請求承擔其為訂立合同而實際發生的費用等合理損失。而對於調控前訂立的合同確因限購、禁購政策而無法繼續履行的，當事人均可請求解除合同。
去年4月15日，張某夫妻將其位於寧波市北侖區的一套房屋轉賣給劉某，劉某在對國家可能出臺限制二套房買賣的政策風險有所預期的情況下簽訂買賣合同並約定按揭還款，隨著房產新政加重二套房貸的首付壓力，劉某請求以不可抗力或情勢變更為由解除合同並返還定金。法院審理認為，當事人根據國家一段時期內對房產交易的調控形勢的分析，可以對政策變化形成合理的預期，且政策出臺也並未使交易無法進行，只是增加交易成本，不符合“不可抗力”、“不能預見”、“不能克服”的特徵。遂判決不返還其定金。
以他人名義買房者一般不確認其為房屋產權人
“新國八條”出臺後，很多人利用不正當手段辦出假的納稅證明或社保繳納證明，以規避相關調控政策進行房屋買賣。對此《意見》明確，因一方當事人隱瞞或虛構事實情況，導致訂立的合同違背調控政策而無法履行的，另一方當事人可請求變更或撤銷合同，並要求對方當事人賠償因此所受到的損失。
實踐中，一些不符合條件的購房者，為規避調控政策，往往用親戚或朋友名義買房。對此，《意見》規定除限購、禁購等調控政策重新調整並准許其取得房屋產權外，對實際買房者請求法院確認其為房屋產權人的，不予支援。“就算你拿出證明，說錢都是你打給開發商的，你才是真正的產權人，法院也不會支援。”浙江高院民一庭庭長許惠春說。
據悉，自去年以來，受調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案絕大部分以調解結案，但雙方當事人在解除合同後，一些房地產經紀機構卻常常與買賣雙方為收取仲介服務費用、報酬問題發生糾紛。
就此，《意見》規定，經紀機構請求房屋買賣合同當事人支付其已實際支出的必要費用以及合理報酬的，應酌情支援；但對未予明碼標價、虛假誤導、混合標價、捆綁標價、炒賣房號、賺取差價等違規收費，不予支援。如果房屋買賣合同當事人根據合同約定，已將購房款、定金以及房屋產權證書等資料交給仲介服務機構的，可要求其返還。
（來源：青年時報）
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