環京特價房“跳水式”降價？超八成買家在京工作

　　清明假期，一則“環京樓市最慘的香河，房價‘膝斬’”的消息在微網志上引起熱議。

　　根據發佈該消息的某房産大V描述，曾經挂價2.5萬元/平方米的香河富力新城，清明推出特價房單價僅8000元/平方米，且買房就送車位。

　　事實上，在多位香河本地的仲介人士看來，當地房價上演“膝斬”並不罕見。香河，這個距離北京副中心——通州直線距離30公里的河北縣城，是北京通勤族在環京地區的第二大聚集區。但其房價自限購以來長期不足通州的1/3，也低於環京區域的燕郊、大廠。

　　“已經觸底了。”一位當地仲介人士告訴第一財經，北三縣(燕郊、大廠、香河)的購買力主要由東三環以東的北京購房者來帶動。在2017年北三縣限購後，香河的購房需求銳減，庫存消化慢。在這一背景下，新的開發商不願意進入，而舊的開發商回款壓力大，只能將新房價格一降再降。

　　不過，上述仲介人士同時表示，從2020年年中開始，對外地人的新房限購政策實際放開，這為開發商“解套”和外地剛需購房者抄底交易提供了契機。然而，由於不少開發商希望以價換量、儘快消化庫存、不拖累其他區域的項目，進入2021年後，香河房價繼續走低。今年春節前，富力新城的毛坯現房起售價已降至1.15萬元/平方米。

　　連番的降價讓部分購房群體陷入觀望狀態，以期用更低的價格來成交買房。而在清明假期前夕，“富力新城尾盤‘跳水式’降價”的消息傳出後，一些需求開始蠢蠢欲動。在香河北部新城的富力新城售樓處，前來看房、購房的北京購房者絡繹不絕。截至目前，此次挂出的約300套的特價房源已售出近九成。

　　“房價跌回七年前”

　　5日，第一財經記者走訪時發現，在富力新城售樓大廳的樓盤沙盤上，多數樓棟前，都被挂上了“售罄”二字。

　　一名富力新城售樓處的銷售經理告訴第一財經，早在前一天，挂售的特價房，就只剩下不到二成了，且剩餘房源多位於一、二層或頂層。此外，77平米的小戶型特價房將不再贈送車位。

　　“連續4天，銷售部每晚加班到8、9點，單日銷售量在60-80套左右，甚至更高。”他説，2日下午，也即是清明假期的前一天，富力新城在售的H13區現房的起售價從原先的1.02萬元/平方米降至8500元/平方米，並擴大了供應，將多個總高為31或22層的單元樓，累計近300套房源拿出來，做清盤處理。

　　第一財經記者對比發現，本次降價後，富力新城的新房價格普遍低於同社區的二手房價格。根據安居客APP，4月以來，該社區的二手房均價在9500萬元/平方米以上。

　　“房價跌回七年前。”一名銷售仲介在售樓大廳介紹稱，在2015年前後，富力新城的現房挂售單價約在9000元/平方米，等到了2017年限購前，現房挂售單價最高漲到2.5萬元/平方米。限購後，富力新城的房價一路走低，2019年末-2020年初，房價約為1.4萬元/平方米，今年春節以來，房價降至1.15萬元/平方米。而在特價房推出後，基本與2014、2015年的房價持平。

　　針對富力新城房價“膝斬”的現象，景暉智庫首席經濟學家胡景暉在接受第一財經記者採訪時稱，這或與富力地産目前資金鏈緊張、財務指標踩中“三條紅線”、近期甚至傳出通過高息發債以減輕債務壓力的情況有關，具有一定的個案因素。

　　上述富力新城的銷售經理也表示，富力新城項目仍有12區和15區尚未建成，此次推出特價房也是為了儘快回籠資金，以確保在建項目工程能如期交付。

　　“不過，據開發商透露，目前，在建項目的融資問題已經解決，後續富力新城的房價或將有所回升。”他説。

　　5日當天，趕在清明假期結束前，富力新城又推出了H13區最後一棟可售現房——7號樓，樓高31層，挂售單價升至10200元左右，但此前剩餘的特價房源價格維持不變。“一夜間，相同戶型的挂售單價上漲近1700元，這讓原本還糾結于所剩特價房樓層不好的我，現在卻不得不出手了。”一名在現場簽購房合約的王女士告訴第一財經。

　　新房限購鬆綁了?

　　王女士稱，雖然在通州工作，但出於戶口、房價和子女教育的考慮，她最終選擇來香河安家，成為跨城通勤族中的一員。

　　從直線距離來看，香河距離通州核心區域潞城僅27公里，約40分鐘的車程。然而，從房價水準來看，兩地樓市卻處於冰火兩重天。數據顯示，今年3月，通州新房均價為55407元/平方米，而香河新房均價則為10508元/平方米，不到前者的1/5。高企的房價勸退了大批的“北漂客”，讓他們不得不來到環京地區落腳。

　　“大約有八成的購房者都是在京工作者。”上述富力新城的銷售經理告訴第一財經，其中，以在通州、亦莊工作的人群居多，也有在朝陽工作的購房者。

　　除了抄底買房的因素外，王女士稱，此次決心出手的原因還有兩個：一是環京一帶，香河房價雖然最低，但期房和小開發商建設的樓盤或有爛尾風險，不敢選購，而可供選擇的大盤現房又很少;二是北三縣的購房資質尚未有官方説法出臺，趁著現在外地人實際可以辦理網簽和進行貸款購房，及時上車。

　　關於新房的購房資質，第一財經記者詢問了多位當地仲介人士，他們均表示，環京北三縣目前已放開新房限購，外地人可以貸款購買1套商品房，首付為三成，網簽手續在20個工作日左右即可辦妥，沒有當地社保要求。

　　按照2017年的限購規定，在包括北三縣在內的環京區域，非當地戶籍居民能夠提供當地三年及以上社保證明或者納稅證明的，限購一套住房，補繳的納稅證明和社保證明不得作為購房的有效憑證。

　　不過在“放開新房限購”後，對於購房者工作地點和學歷方面的要求，不同仲介説法略有差異。有仲介人士稱，去年4月左右，外地人在當地購買新房，可以走人才引進通道，即需要提供相應的學歷證明。但自去年10月之後，購房者只需要提供香河或者通州的工作證明，且沒有工作年限的要求。“總而言之，外地人在北三縣購買首套新房，已經沒有實際性的約束條件了。”

　　但是，“新房限購鬆綁”的説法，並沒有官方宣佈。4月6日下午，第一財經記者向河北廊坊房管局執法大隊處求證，接線工作人員稱，並不清楚，關於香河購房資質的相關事宜需詢問當地人民政府相關部門。隨後，記者多次致電香河住建局，截至發稿，尚未得到回復。

　　在富力新城售樓處，第一財經記者注意到，大廳的墻面上，仍張貼了“買房有限購”的橫幅，對此，一名售樓處的工作人員稱，這是此前香河房管局的統一要求。

　（第一財經  作者：吳斯旻）