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台灣房市困境:房價失控 房租飆漲

華夏經緯網 > 評論 > 台島夜話      2024-06-17 10:13:56

台島夜話


  作者 靄琳 台灣特約評論人

  上周臺“央行”召開理監事會議,會後決定 “升準1碼,但不升息”,並祭出第6波選擇性的信用管制。臺“央行”總裁楊金龍毫不諱言,本次政策就是針對房地産而來,臺“央行”要傳遞給市場的訊息重點就是聚焦在房地産上。

  第6波信用管制的內容包括,台灣民眾若購買第2間房,融資成數從7成再降至6成,沒有還款寬限期。

  今年3月,臺“央行”的利率政策與全球逆風,當其他國家及地區都釋放出通膨緩解,停止升息的貨幣政策訊號時,臺“央行” “走自己的路”,宣佈升息半碼。當時臺“央行”理由是推給“電價”即將上漲,為免通膨預期,決定因升息來打擊市場的通膨預期。其實臺“央行”看到的應該不只電價,還有蠢蠢欲動的房價及房屋租金。

  但僅僅升半碼,已讓島內企業融資叫苦連天。除了搭上AI及半導體順風車的大型企業,台灣地區以中小企業為主的傳統産業,都還處在景氣青黃不接的尷尬期,市場看似飛過幾隻春燕,卻遲遲等不到春天,還被融資成本上升所苦。

  如今,臺“央行”選擇 “升準不升息”,勢必體認到升息的雙面刃,看似能打擊通膨,對抗房價飆漲,但代價是影響經濟産業復蘇。如今決定只“升準”,並直言目標就是房地産,代表房價失速問題已讓央行無可回避了。

  近來,台灣房價受到臺積擴廠的“積情效應”,以及輝達投資的“仁來瘋”影響,猶如搭上失速列車,原本被房地産界形容為“蛋殼區”的偏遠地段,房價都出現非理性上漲,甚至非都會區的預售屋,還出現民眾徹夜排隊領號碼牌進場搶屋的亂象。

  目前桃園市龜山區預售屋單價已喊價到每坪新台幣50萬元(新台幣,下同);而20年前,該區新成屋每坪還不到20萬元;而如今大學畢業生若沒有搭上AI列車,每月薪水可能也就3萬元左右。對照薪資收入與房價水準,實在不成比例,漲勢也不合邏輯。

  民進黨執政以來,推出的打房策略著實不少,但奇妙的是,房價卻是越打越漲,嚴重失控。打房失效也讓輿論也開始檢討造成房價亂象的遠因及近因。

  早在多年前,為了控制房地短期交易進而推升房價,民進黨就以打房名義,祭出短期交易獲利將被課徵重稅,而且還修正加嚴,如今屋主出售持有5年內房地産將被課以45%的重稅。看似打擊短期交易,讓漲價歸公,卻也讓不缺資金的屋主直接惜售,房市供給變少,但購屋需求只增不減,房價再次被推高。

  去年,民進黨為了選票,討好苦於房價上漲而買不起房的族群,打著解決居住正義的旗幟,指示公股行庫推出新版青年安心成家貸款政策,只要年滿18歲,名下沒有登記房産,就可以優惠利率條件取得自住購屋貸款。

  相比上一代的青安貸款條件,新青安不僅貸款額度從800萬調升至1,000萬元,還享用市場利率行情一半的利息補貼3年,貸款年限從原本30年延長至40年,寬限期也從3年延長變成5年,相當於前5年可以只繳低息不用還款。

  這麼優厚的融資條件,成為催化房價大漲的柴火,除了符合貸款條件的民眾搶著買房,更有不肖投資客借名登記後,借著新青安房貸優惠來炒作房地産,或是青年購屋後轉租當起了包租公。

  另外,貸款額度一口氣從800萬提升到1,000萬元,更成為帶動房價上漲的元兇;因為政策的錨定效果,成為原屋主抬價出售的底氣,讓一間房屋的售價就莫名其妙的上漲了200萬元。

  而為了討好這群“青年”,當今年3月臺“央行”無預警宣佈升息半碼時,內政部還動用住宅基金補貼利息半碼。也就是當所有房貸族都因升息而哀嚎時,這群享有新青安房貸的特定族群,利息成本卻不動如山,就像喂嗎啡給特定人,成為打房政策上最大釘子戶。

  當初為了選票而急切推出的政策充滿漏洞,網路上盛傳,有台灣年輕人根本負擔不起房貸,卻被親友借名以新青安房貸購房後轉租當起包租公,被銀行發現不法後,人頭青年立即被銀行取消優惠貸款額度,而貸款還不上,房屋就將被強制拍賣。

  房價上漲也催漲房屋租金;台灣地區5月消費者物價指數(CPI)上漲2.24%,再次突破通膨警戒線,漲幅主要來自天候不穩定以致蔬果價格上漲,但除了蔬果價格及電價上漲,更值得注意的指標是,5月房屋租金的CPI漲幅2.6%,是28年來最大漲幅。

  哪些原因導致房租漲勢擴大?官方解釋是房東考慮整體物價水準居高不下,故而調漲租金;其次,缺工及維修工人薪資成長上揚,推高了住宅維修成本;第三,升息、房價上漲,都增加房屋持有成本。

  還有不敢説的真相是,民進黨為了討好租屋族,選前又大力度的推出租金補貼政策;另外,房客申報房屋租金可享租稅優惠政策,也加大查緝房東逃漏稅的力度,不少房東索性 “從良”,選擇合法申報,但把因此增加的稅費成本,直接轉嫁到租金上由租客付擔,成為推升這波房屋租金上漲的最大趨動力。

  台灣庶民大多受房價上漲而苦,無殼蝸牛買不到屋、背不到殼,還受租金上漲而苦;有殼蝸牛即便找到了殼,也會擔心被升息成本而壓垮。蝸牛們都被房市壓垮到只能一步步向上爬,其他經濟活動怎會好,産業發展如何騰飛?

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責任編輯:黃楊
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